加大商品房收儲力度，百城新房庫存連續多個月下降

　　2025年的中國樓市走向到底會如何？這是當前購房者和房地產上下游從業者十分關心的話題。

　　第一財經記者注意到，蛇年新春伊始，多地已表態將加大存量商品房收儲力度，這對2025年的樓市去庫存來說是個實打實的好消息。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，今年地方政府收儲商品房的力度會加大，資金支持力度也將加大。

　　而隨著收儲力度加大，樓市高庫存問題或將逐步得到解決，供求關系也將得到改善，市場將完成階段性調整，購房者信心也將得到恢復。

　　多地發布商品房收儲計劃

　　近日，遼寧省人民政府辦公廳關于印發《遼寧省加大存量商品房收購力度，進一步提升住房保障能力的若干措施》的通知，其中提出在2025年至2027年間，遼寧省將通過收購存量商品房方式，新增12萬套配租型保障性住房，此外還將收購一定數量的存量商品房用作配售型保障性住房和養老服務用房。

　　僅在2025年，遼寧省就計劃通過收購存量商品房的方式新增4.5萬套配租型保障性住房。

　　無獨有偶，近期重慶市人民政府辦公廳也印發了《重慶市推動經濟持續向上向好若干政策舉措》，其中提到要推動房地產市場止跌回穩，除了不再將市外人員購買普通住宅納入房產稅征稅范圍，該文件還特地提到“統籌安排保障性住房再貸款政策工具支持收購存量商品房”。

　　近日，廣東省財政廳公開《廣東省2024年預算執行情況和2025年預算草案的報告》，其中提出，今年要運用好專項債券資金回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房。

　　部分地市也在春節后亮出了商品房收儲計劃，比如山東濰坊就在2月8日舉辦的全市住房城鄉建設工作會議上宣布，將全力做好住房保障，加大保障性租賃住房建設和供給，新建住房6565套、完工3580套，收購1564套存量商品房用作配租型、配售型保障性住房。

　　2月10日，四川綿陽印發《綿陽市保障性住房收購管理辦法(征求意見稿)》，其中稱，綿陽市人民政府將選定兩家國有企業作為收購房源工作的實施主體，收購資金由收購主體自行籌集，支持收購主體申請中央和省、市財政補助資金，專項債，銀行貸款等。

　　春節后，國家開發銀行也公開發聲稱，將持續為加大保障性住房建設和供給提供中長期融資支持，該行還表示，2024年已重點支持了廣西、江蘇、河南、吉林、四川等地收購已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，帶動相關城市消化存量商品房近萬套。

　　據央視新聞報道，自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，至今年春節前，全國已有超過60個城市表態支持“收儲”工作，超32個城市發布存量房收儲細則，貴陽、長春、保定等10多個城市收購商品房項目落地，籌集保障性住房超過15萬套。

　　展望2025年，多地在蛇年春節前后亮出商品房收儲計劃或細則，對市場來說意味著什么？

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，今年商品房收儲力度會加大，“中央對房地產的定調很明確，是‘嚴控增量，優化存量、提高質量’，其中的關鍵是‘優化存量’，存量盤活是今年非常重要的工作，力度肯定更甚于2024年”。

　　嚴躍進表示，今年對于商品房收儲的資金支持力度也將非常大，去年這方面已經有一些專項資金，今年則有地方政府專項債用于收儲，資金保障更全面。

　　新房市場正逐步走出低谷

　　“國家隊”下場收儲商品房，毫無疑問主要是解決商品房的高庫存問題，此舉不僅有利于緩解庫存壓力，也有利于地方政府更高效地籌集保障性住房房源。

　　根據房地產研究機構克而瑞的匡算，目前廣義的房地產行業庫存規模超過了120億平方米。

　　這一數值來自于國家統計局公開的歷年土地累計成交建面和歷年商品房累計銷售面積之差——從2000年以來，全國累計出讓土地建面約380億平方米，累計銷售面積約為250億平方米。

　　而那些竣工未售、施工未售以及待開發土地，則被歸為房地產行業的廣義庫存，這還不包含已經售出但無人居住的空置面積。

　　光是那些已經賣出的土地但尚未開工的建設面積達到了53億平方米，這里面包含了閑置土地和新出讓未來得及開工的土地，據克而瑞測算，目前全國閑置超過三年的土地超過30億平方米。因此，除了支持地方政府收儲存量商品房，從去年下半年開始，中央也在要求地方政府使用專項債券資金收回存量閑置土地。

　　而收儲存量商品房，則更多影響著房地產的狹義庫存。業內所稱狹義庫存量，簡單來說就是新房待售面積，主要指已批準預售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，可衡量市場中短期變化。

　　根據國家統計局數據，截至2024年年末，全國新建商品房待售面積為7.53億平方米，比上年末增長10.6%。

　　但是從2024年下半年以來，在包括“商品房收儲”等一系列精準政策落地的情況下，不少城市的新建商品住宅庫存規模已經出現明顯下降。

　　上海易居房地產研究院近期報告指出，截至2024年四季度末，全國百城新建商品住宅庫存去化周期相比最高點減少了5.5個月，意味著去庫存周期迎來了拐點；全國百城新建商品住宅庫存規模為45265萬平方米，環比減少2.4%，同比減少10.4%，目前已連續23個月呈現下降態勢，且12月份降幅首次為兩位數，說明庫存消化力度很大。

　　克而瑞數據則顯示，在其監測的樣本城市中，庫存位列前五的鄭州、青島、佛山、東莞、南京在2024年末的狹義庫存均減少130萬平方米以上。

　　嚴躍進對記者表示：“展望2025年，各地將持續發力推動房地產市場止跌回穩，去庫存各項指標仍有優化空間。收儲的直觀影響是盤活閑置存量，有助于促進房地產供求關系的平衡，有利于房價穩定、市場向好發展。”

　　克而瑞則預計，當前的新房市場正在逐步走出低谷，若穩市場政策能夠持續發力，成交規模持續趨穩，核心城市房價有望全面趨穩止跌。屆時行業長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將得到恢復。