租房新規今起實施，租客、房東們面臨哪些變化？
作者：鄒臻杰
作為我國第一部專門規范住房租賃的國家級行政法規，今日(15日)開始正式實施的《住房租賃條例》(下稱《條例》)將對哪些人產生影響？
第一財經了解到，《住房租賃條例》自今年7月21日對外發布以來受到各方業界人士關注。有房地產資深專家稱，該《條例》的正式實施，一方面能夠通過鼓勵更多人租賃住房，將更好發揮促消費作用；一方面也能從存量盤活的角度更好地促進“租購并舉”住房制度落地。
同時，《條例》相較于征求意見稿的幾大變化包括：明確“實名”的對象，明確房源入市標準，擴大“不可租”房源名單，優化備案模式，細化押金約定內容，明確資金監管賬戶要求，調整罰款適用情況等。
哪幾類人受影響
《條例》對于承租人、出租人、住房租賃企業等主體的影響何在？
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，《條例》的正式實施，最主要實際上對承租人影響比較大。這主要是因為在過往，租客的一些實際權益沒有得到充分保護，比如，上述提到的“押金”問題，此次《條例》中明確了“租賃合同中應約定扣減押金的情形”“出租人無正當理由不得扣減押金”等，這將大大減少今后承租人和出租人在退押金方面的扯皮。此外，部分租客在過去遇到的租金被克扣但投訴無門的情況，也有望在實踐中得到積極解決。
嚴躍進表示，《條例》對于出租人其實也是保護。尤其是，近年來一些租客有許多不文明習慣，如租了房但每天進進出出很吵，產生一些擾民噪音、高空拋物等現象，《條例》的出臺，也保護了房東在這一層面的合法權益，使得房東的追訴有所依據。
“對于住房租賃企業，《條例》要求這類主體一方面要做到合同備案，一方面也要做好租金監管。”嚴躍進則稱，《條例》更多地對這一部分主體進行了一種規范。《條例》實際上有較多的篇幅提到了住房租賃企業，意在培育市場化、專業化的住房租賃企業，以使這類主體更好服務承租人。
上述幾類主體如何進行具體實操？上海鏈家新房事業部總經理徐向東也給出建議稱，對于承租人，首先，其在簽訂合同前，要核驗出租人身份和房屋權屬等信息，查看房屋是否符合安全標準，如消防設施是否完備等。其次，簽訂合同時，承租人務必使用實名，仔細閱讀合同條款，特別是押金數額、返還時間及扣減情形等內容。再次，合同簽訂后，若出租人未辦理備案，承租人可自行通過住房租賃管理服務平臺等渠道辦理備案，以保障自身享受公共服務的權利，如辦理居住證、提取公積金等。
對于出租人，徐向東表示，房東在出租房屋前，應確保房屋符合建筑、消防等方面的法律、法規、規章和強制性標準，非居住空間不得單獨出租，單間租住人數和人均租住面積要符合當地標準。簽訂合同時，要核驗承租人身份信息，使用實名簽訂合同，并按規定及時辦理租賃備案。
“對于住房租賃企業一類主體，企業應自領取營業執照之日起30日內，向所在地縣級以上地方人民政府房產管理部門報送開業信息，并在經營場所醒目位置公示。發布房源信息要真實、準確、完整，從事轉租經營的要設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，通過該賬戶辦理資金收付業務。同時，要建立住房租賃檔案，如實記載相關信息，依法保護個人信息。”徐向東說。
配套措施
在后續的具體落地過程中，《條例》還需要完善哪些措施？
嚴躍進則建議，第一，住房租賃的“房源”可以結合租客的實際情況進行調整。過去，社會對于租客的理解多為“單身”“白領”，因此匹配的房源會相對較小，但現階段，也有更多租客會選擇長期租房不買房，那么，一些與生育、養育孩子相關的需求也會隨之而來，相應的房源大小、戶型可能就會需要改變。
第二，住房租賃的配套也要跟上。除了住房租賃企業可以針對生育、養育孩子來配套一些設施外，如果租客有父母長輩來照顧，是否也能一個簡單的空間來匹配，并且盡可能將這些需求前置解決，“除此之外，《條例》實施一段時間后，各主體都需要根據市場需求以及變化，來積極設計和提供一些更好的、銜接性的產品。”嚴躍進說。
徐向東則表示，應在監管、服務這兩方面完善配套措施。比如，一方面，可以完善住房租賃管理服務平臺，這包括：相關行政區房產管理部門建設完善住房租賃管理服務平臺，實現合同備案、租賃住房信息管理、統計監測等功能的高效運行，為租賃當事人提供便捷的服務。
另一方面，可以加強部門協同監管：建立房管、城管、市場監督管理、公安、網信、消防等部門的信息共享機制，加強對住房租賃市場的協同監管，形成監管合力。
“此外，還需要建立信用評價體系，這包括：建立住房租賃市場主體信用評價體系，對承租人、出租人、住房租賃企業等的信用行為進行記錄和評價，根據信用狀況實施差異化監管和激勵措施，促進市場主體誠信經營。”徐向東補充。
【編輯：郭晉嘉】