一季度土拍觀察：核心城市頻現(xiàn)“高價地”，非熱點(diǎn)城市漸起波瀾

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎 北京報道

　　4月1日，杭州進(jìn)行二季度首場土拍，出讓8宗宅地，其中4宗成交溢價率超50%，平均溢價率38.5%。

　　今年以來，核心城市土地市場持續(xù)升溫，北京、上海、杭州、成都等地多宗宅地高溢價成交，刷新城市樓面價記錄，成為新的單價“地王”。僅3月單月，杭州和成都宅地成交樓面價均兩度刷新，成都宅地最高樓面價達(dá)41200元/平方米、杭州達(dá)88029元/平方米。

　　受高價地塊成交增加影響，一季度各線城市土地成交價格提升。中指數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市、二線城市和三四線城市土地成交樓面價同比分別增長56.0%、14.9%和18.4%，一二線城市宅地成交總價格增幅更為明顯。

　　在受訪專家看來，相關(guān)政策優(yōu)化調(diào)整成為一季度核心城市高價成交地塊出現(xiàn)的直接原因。此外，各地供地結(jié)構(gòu)的變化、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加、改善性需求增長、房企年初拿地可以在當(dāng)年進(jìn)行銷售等，均是重要影響因素。需要注意的是，與以往 “地王潮” 相比，此次高價地塊頻現(xiàn)，并非由杠桿因素主導(dǎo)。并且地塊高價成交的現(xiàn)象正從核心城市向部分非熱點(diǎn)二線城市逐漸蔓延。接下來核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高關(guān)注度，土拍熱度有望延續(xù)。

　　“地王”再現(xiàn)

　　據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年一季度，北京、上海、杭州、成都共有35宗地塊成交溢價率在25%以上，4城成交樓面價均創(chuàng)歷史新高，其中杭州3次刷新最高樓面價記錄，成都2次刷新最高樓面價記錄。另外，蘇州、深圳等地也出現(xiàn)高溢價成交地塊。

　　僅從3月單月來看，3月11日，成都高新區(qū)桂溪街道銅牌村9組、10組地塊成交樓面價31700元/平方米，刷新成都涉宅用地成交樓面價最高記錄；3月27日，成都金融城三期H10地塊經(jīng)213輪競價被建發(fā)以106%的高溢價率獲取，成交樓面價達(dá)41200元/平方米，再度刷新成都宅地成交樓面價最高記錄。

　　無獨(dú)有偶，3月18日，北京海淀樹村地塊成交樓面價102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價最高記錄。3月25日，杭州濱江水電新村地塊經(jīng)過72輪的激烈競爭，以77409元/平方米的樓面價成交，溢價率69.86%，刷新杭州涉宅用地成交樓面價最高記錄，這一記錄僅保持了3天。3月28日，杭州西湖區(qū)蔣村文新單元地塊出讓，成交樓面價88029元/平方米，溢價率115.39%，成為杭州新“地王”。

　　在今年土拍市場，杭州無疑是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，也是觀察今年核心城市土地市場的一個典型樣本。據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，3月杭州市區(qū)共成交10宗涉宅地塊，總建筑面積61.8萬平方米，成交金額266.2億元，環(huán)比大幅上漲，達(dá)近一年高位。

　　另據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年1—3月，杭州宅地出讓已收金595億元，位居全國首位，同比增長150%。

　　杭州土拍市場持續(xù)升溫、地價高頻刷新背后，發(fā)生了什么？

　　杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，首先，今年以來，杭州因“六小龍”出圈，城市發(fā)展迎來新一輪上升期，市場關(guān)注度極高。杭州是一二線核心城市之一，房企從安全性角度出發(fā)，更有意愿來杭州拿地，也出現(xiàn)了外來房企進(jìn)駐。

　　其次，今年杭州核心地塊供應(yīng)呈現(xiàn)井噴之勢，集中推出“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊。今年杭州主城區(qū)推出17宗地，占比為53%，更有多年未供地的區(qū)域上新，如蔣村低密宅地、濱江水電新村、杭州拱墅湖墅等，地塊稀缺性直接推高溢價。

　　再次，“地王潮”的涌現(xiàn)與政策優(yōu)化密不可分，杭州先后取消“地價上限”和限價政策，并調(diào)整容積率規(guī)則，這三大政策窗口打開之后，房企在產(chǎn)品打造上可操作的空間加大，利潤想象空間增強(qiáng)，拿地積極性相應(yīng)增加。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，一季度核心城市土地市場上演“價格競賽”，同樣是高溢價、高單價地塊頻現(xiàn)，但與上一輪“地王潮”相比，一季度“地王”再現(xiàn)的最大特點(diǎn)，是并非由“杠桿驅(qū)動”，而且拿地房企以少數(shù)央國企為主，地塊主要位于城市中心區(qū)域或核心區(qū)域，地塊規(guī)模整體不大，大部分地塊也沒有出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況。另外，“地王”現(xiàn)象開始向天津、沈陽、鄭州等非熱點(diǎn)二線城市蔓延。

　　李宇嘉表示，一季度高價成交地塊的出現(xiàn)，最直接的原因是政策扶持。去年以來，各地的土地限價，“90/70”政策，競配建、競自持政策等相繼取消，很多城市還著手降低容積率，并出臺新規(guī)支持打造新一代住宅，建設(shè)“好房子”，也在公攤計算、計容方面提供支持。

　　與此同時，李宇嘉表示，各地供地政策也從以外圍為主轉(zhuǎn)向以中心區(qū)域?yàn)橹鳎�并推出�?yōu)質(zhì)地塊，回應(yīng)改善性住房需求增長與房企尋求確定性業(yè)績的需求。

　　此外，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，房企對核心城市新房市場銷售回穩(wěn)的看好，補(bǔ)倉意愿較高，同時，房企年初拿地能夠在當(dāng)年進(jìn)入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率。

　　土拍升溫將持續(xù)？

　　受優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)和高價地塊成交帶動，各線城市土地成交價格提升。中指數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市、二線城市和三四線城市土地成交樓面價同比分別增長56.0%、14.9%、和18.4%。

　　另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，一季度全國300城土地成交平均溢價率達(dá)到11.4%，達(dá)2021年下半年以來新高。分月來看，1月、2月和3月土地成交平均溢價率分別為8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀高，市場信心持續(xù)提振。

　　從土地成交價格來看，不同能級城市成交價格均有所增長，一二線城市增幅更加明顯。中指數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市、二線城市和三四線城市土地成交總價同比分別增長47.1%、33.5%和5.4%，平均溢價率分別為16.9%、19.1%和3.6%。其中杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達(dá)43.2%、28.1%。

　　以3月部分重點(diǎn)城市宅地成交金額為例，北京宅地成交金額569億元，同比增長45%；上海宅地成交金額345億元，同比增長73%；蘇州宅地成交金額128億元，同比增長116%。

　　克而瑞分析認(rèn)為，核心二線城市如成都、蘇州土拍熱度攀升，沈陽、寧波等城市亦出現(xiàn)局部回暖，表明市場信心正從核心城市向更多城市的優(yōu)質(zhì)板塊擴(kuò)散。土地端的回暖也在逐步傳導(dǎo)至銷售端，一季度核心城市改善型項(xiàng)目去化加速，印證市場信心修復(fù)。

　　如以杭州為例，上官劍表示，土地市場變暖，杭州新房市場，尤其是改善性新房項(xiàng)目出現(xiàn)去化速度加快、庫存減少的情況。3月杭州市區(qū)新房成交6739套，環(huán)比2月增長183%，遠(yuǎn)郊臨安區(qū)域去化周期已經(jīng)從45個月下降到23.2個月。

　　二季度土拍市場已經(jīng)開啟。據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月1日，杭州8宗宅地出讓，其中6宗溢價成交，4宗溢價率超50%，共收金92.95億元；4月2日，蘇州姑蘇區(qū)低密宅地出讓，成交樓面價26054元/平方米，溢價率23.77%；同日，南京2宗宅地出讓，其中玄武區(qū)宅地溢價43.37%成交。

　　從杭州來看，上官劍表示，二季度杭州將保持小規(guī)模、快節(jié)奏的供地模式，即“高質(zhì)量、優(yōu)結(jié)構(gòu)、增頻率”。隨著市場的回暖、優(yōu)質(zhì)地塊的持續(xù)推出，接下來杭州土地市場的樓面價和溢價率都將保持高位。

　　從不同能級城市看，曹晶晶表示，短期來看，在房企拿地持續(xù)聚焦的背景下，今年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高關(guān)注度，但低能級城市土地市場或仍面臨一定壓力，城市及區(qū)域分化現(xiàn)象將延續(xù)。

　　克而瑞則分析認(rèn)為，隨著“人地掛鉤”“增存掛鉤”機(jī)制深化，核心城市供地將進(jìn)一步向主城優(yōu)質(zhì)板塊傾斜，低容積率、配套成熟的地塊占比提升，推動土地資源向高品質(zhì)開發(fā)集中。盡管年中三四線城市供地占比季節(jié)性上升可能拉低整體溢價率，但優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將支持土拍熱度延續(xù)，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現(xiàn)最佳的一年。