二手房市場表現不及新房！啥情況？“以價換量”仍為主導

　　二手房市場表現不及新房！啥情況？“以價換量”仍為主導

　　作者：吳家明

　　最近一段時間，重點城市的房地產市場呈現出分化趨勢，多城二手房市場的表現不及新房市場。

　　為什么會出現這種情況？記者采訪發現，“以價換量”仍是二手房市場的主流。由于不少置業者期待出臺放松政策，導致市場觀望情緒更濃。

　　二手房市場競爭加劇

　　中指研究院最新發布的“百城價格指數”顯示，5月份百城新建住宅平均價格為16815元/平方米，環比增長0.30%，同比增長2.56%；二手住宅平均價格為13794元/平方米，環比跌幅擴大至0.71%，同比下降7.24%。與此同時，重點城市二手房成交量環比普遍有所回落，同比增幅收窄，多地二手房掛牌量也持續維持在高位。

　　“經過‘金三銀四’之后，二手房需求特別是學區房的需求相對減少，而且5月本來也是傳統的樓市淡季，客戶自然就少了一些。”在深圳福田區，幾位資深的房產中介經理對記者表示，“目前二手房的價格變動不大，‘以價換量’仍主導市場。”

　　在一些新房營銷中心，有購房者也對記者表示，目前號稱“好房子”新規之后的項目越來越多，高得房率成為主要標簽。在價格和地段等條件類似的背景下，購房者更愿意選擇高得房率的新房。此外，記者梳理發現，在多個重點城市的二手房市場，“樓齡”較新的次新二手房成交都比較活躍。

　　有業內人士表示，由于新房市場政策的調整和開發商讓利，可能會有一些購房者轉向新房市場，導致二手房市場的競爭加劇。如果二手房掛牌量繼續增加，可能會倒逼二手房價格繼續回落。

　　據58安居客研究院的數據，截至2025年5月底，百城二手房掛牌量達到271.8萬套，同比增長15.8%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，4月以來多地二手房掛牌量繼續增加，并出現大戶型在市場掛牌量增長的現象。“部分業主置換需求增加，使得掛牌量有所增長，而改善型新盤的入市，與存量房的競爭效應變得明顯，加上愿意降價賣房的業主有所增加，導致二手房價格調整較為明顯”。

　　置業者期待更多新政策

　　以深圳市場為例，據深圳貝殼研究院監測，5月深圳二手房簽約量環比下降2.4%，由于不少置業者期待出臺放松政策，導致市場觀望情緒加濃，部分急售的業主為了加快成交，愿意加大議價空間。

　　多位購房者也對記者表示，期待更多降低購房壓力的新政策。此外，購房者也期待“因城施策”調減限制性措施，一線城市的限購等政策仍有進一步優化空間。有分析人士表示，相關房產交易稅種政策的調整，將促進次新房和好房源的加速掛牌，反過來也利好購房者認購次新房和大戶型房源，對于優化二手房交易結構、提振二手房交易等都有積極作用。

　　作為置換鏈條中重要的一環，二手房市場的活躍度直接關系到房地產市場復蘇的持續力度。記者梳理發現，隨著價格的調整，不少城市的二手房月度成交量已超過新房。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手房相較于新房具有掛牌優勢，新房供應量受限，房源數量通常遠遠低于二手房，因此在許多城市，二手房成交主導市場將成為大概率事件。