記者實探香港樓市：房租漲、房價跌背后，新港漂群體攪動市場格局

　　每經記者實探香港樓市：房租漲、房價跌背后，新港漂群體攪動市場格局

　　記者｜黃婉銀 特約記者 李旭馗

　　一邊是房租不斷上漲逼近歷史新高，另一邊房價仍未回暖。

　　據香港差餉物業估價署(以下簡稱“差估署”)最新公布的數據，6月香港私人住宅售價指數報286.7點，同比下降5.22%。與之形成對比的是，6月香港租金指數升至195.6點，同比上漲1.6%，創近6年新高。

　　近日，《每日經濟新聞》記者(以下簡稱“每經記者”)實地探訪香港樓市發現，香港“房租上漲、房價下跌”的反差現象背后，源于一群“搶房主力軍”的密集涌入：新港漂(指通過高才通、優才計劃等人才吸引政策赴港工作和在港讀書后留在香港工作的人群)及內地學生正逐漸成為香港中高端租賃市場的“中堅力量”。

　　每經記者在采訪中了解到，也有不少新港漂感受到了“租金痛感”。設計師王旭(化名)因在香港所租房子租金上漲了20%，決定從香港搬回深圳，加入到“深港通勤”大軍行列。

　　有租金突破歷史高點，高校周邊漲幅顯著

　　每經記者從香港美聯物業方面獲悉，相較于去年12月份，香港八所公立大學(以下簡稱“港八大”)附近受到內地學生喜愛的大型社區，平均呎租(即每平方呎的平均月租金，1平方呎≈0.0929平方米)在今年6月均有不同程度上漲。

　　如臨近香港城市大學的河畔花園、臨近香港教育大學的御龍山、臨近香港科技大學的日出康城6期等小區，租金甚至上漲超過10%。

　　每經記者在采訪中了解到，“港八大”的內地學生是助推租金上漲的主力人群。近年來，香港高校持續擴招非香港本地的學生。為推廣“留學香港”品牌，《行政長官2024年施政報告》中提到，從2024/25學年開始，香港公立大學錄取非本地學生的最高限額由20%提升至40%。

　　近日，每經記者在位于香港大學地鐵站C2口的卑路乍街看到，僅地鐵口附近就密集分布著十余家地產中介公司，華輝地產就是其中之一。

　　在華輝地產約20平方米的辦公室內僅有5名員工，老板吳心芯已扎根香港大學周邊地產中介行業近15年。

　　她告訴每經記者，每年的4月到8月是公司業務最繁忙的時候，大部分租客都是內地來香港大學讀書的學生。由于香港租房成本高企，兩三名內地學生合租的情況十分普遍，甚至催生了專住客廳的“廳長”這一角色。“學生普遍希望住得離學校近些，這樣上下學更方便。”

　　大多數學生會來到香港實地考察房源，也有學生會請在香港居住的親戚或朋友幫忙實地看房。最近一段時間，華輝地產每天要接待五六組從內地前來看房的學生或家長。

　　對于無法線下看房的內地客戶，吳心芯及同事會通過微信視頻，從就近地鐵口一路拍攝到室內每間房。為吸引內地租客，華輝地產還運營著微信公眾號與小紅書賬號。

　　據吳心芯透露，她經手的香港大學附近房源，月租金較去年同期大多漲了1000港元。比如30平方米的戶型去年月租金大約是1.5萬港元，今年就可以租到1.6萬港元。

　　“通過香港高才通(高端人才通行證計劃)、優才計劃(優秀人才入境計劃)赴港的人士有很多都帶著孩子，對房子空間需求更大，通常月租金預算在2.5萬至3萬港元。”

　　吳心芯告訴每經記者，還有不少房源租金已經突破了2019年7月香港平均房租最高位時的水平，這類房源通常裝修比較好，是業主翻新過的。“現在大家的生活水平提高了，每個人都想住漂亮的房子，貴一點點也沒關系了。”

　　有租金回報率達4.1%，有新港漂搬回深圳

　　據中原地產筲箕灣形薈分行副分區營業經理李嘉儀透露，他們在8月初成功促成筲箕灣遠晴一套房產的租賃交易，最終以1.65萬港元/月租出，租客為內地專才。該套房是業主于2014年以479萬港元購入，已持有11年，本次出租的年租金回報率可達4.1%。

　　美聯物業最新公布的數據顯示，今年6月，香港私人住宅的實用面積租金約為38.3港元/平方呎，較上月上漲約0.52%，已接近2019年7月創下的歷史高位(38.33港元/平方呎)。

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明在接受每經記者采訪時表示，進入第三季傳統租賃旺季，加上香港租賃需求持續強勁，預計私人住宅每平方呎租金有機會在7月或8月沖破歷史高位。租賃市場的活躍主要受新港漂和內地學生的帶動，預計全年租金升幅可達6%。

　　與此同時，每經記者在采訪中了解到，由于香港租金持續高企，也有不少新港漂選擇搬回深圳各個出入境口岸附近租房，設計師王旭就是其中之一。

　　王旭此前住在香港島太平山的半山區，乘坐一站地鐵即可抵達香港中環。半山區也是著名的豪宅區，不過王旭租的房子位于一棟近50年樓齡的唐樓(指19世紀香港流行的典型建筑形式，多為商住混合的低層無電梯建筑)內，面積為25平方米的一室一廳，沒有電梯。

　　就在近期臨近續約時，王旭改變了想法：深圳能租到更大的房子，他也想體驗不同城市的生活，身邊不少朋友已搬回深圳租房。更重要的是，王旭所租房屋每月租金要從1萬港元漲到1.2萬港元。綜合考量后，他決定不再續約。

　　如今，王旭在深圳福田區租了一套約50平方米的住房，其面積是之前在香港居住房屋面積的兩倍。臥室由一間增至兩間，客廳也顯得更加寬敞明亮。盡管每天需要花費兩個小時在深港通勤上，但他并不后悔這一選擇。

　　王旭告訴每經記者，此前他已經在香港的好幾個區域生活過，由于想體驗不同的生活環境，之后也大概率不會在香港中環租房了。“等香港的租金降回2023年的水平后，我再考慮搬回香港，到時候可能更想試試住在香港的離島區。”

　　上半年房價跌0.86% 年內能否觸底反彈？

　　與火熱的租賃行情相對的，是仍未回暖的房價。

　　據差估署數據，6月香港私人住宅售價指數報286.7點，盡管該指數環比增長0.03%且已連漲3個月，但與2021年9月的歷史高位398.1點相比，跌幅近28%。上半年，該指數累計跌幅為0.86%。

　　布少明認為，過去一段時間，香港樓價調整主要受三大因素影響：息口持續攀升導致供款負擔加重，促使部分買家轉向“以租代買”策略；投資者將資金轉投高息定期存款；市場觀望情緒濃厚，多重壓力令樓價持續承壓。

　　從成交情況看，香港樓市近兩個月仍較為活躍。香港中原地產數據顯示，7月一手市場成交錄得超2000宗，較6月增加超30%。今年前7個月，一手成交量突破1.1萬宗，較去年同期多逾10%，為近6年來最多。

　　不過，由于香港不少開發商采取“以價換量”策略，導致成交活躍，盡管如此，房價仍在觸底。如信和置業、嘉華國際及招商局置地合作開發的將軍澳日出康城凱柏峰Ⅱ項目，部分房源售價較3年前低了近30%。

　　“香港全年樓價有望上升約5%。”布少明的樂觀預期主要基于以下利好因素：息口持續低企，將顯著降低供樓負擔；股市表現理想帶動財富效應；租金上升令物業回報率更為吸引，促使部分租客考慮“轉租為買”，同時吸引更多投資者入市購置收租物業；內地經濟逐步改善，將帶動內地買家赴港置業。