限購調整為何以“五環”為界？四個角度解讀北京樓市新政

　　限購調整為何以“五環”為界？四個角度解讀北京樓市新政

　　8月8日晚，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》(以下簡稱《通知》)，自2025年8月9日起施行。

　　《通知》從限購政策、公積金政策兩個方面對樓市政策進行優化。其中最受關注的在于，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。

　　這是時隔10個月后，北京再度對樓市政策進行大幅度優化調整，其內容和意義均值得關注。

　　符合條件家庭五環外不再限購

　　此次北京樓市政策優化，主要體現在兩個方面。

　　其一是限購政策的進一步松綁。《通知》明確，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套數。即：京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。

　　同時，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執行限購政策。

　　值得注意的是，居民家庭購買五環內商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環內限購2套，在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環內限購1套。

　　其二是加大住房公積金支持力度。

　　1、住房公積金個人住房貸款(以下簡稱“公積金貸款”)借款申請人(含共同申請人)在本市無住房，且全國范圍內無公積金貸款(含住房公積金政策性貼息貸款)或使用過1次公積金貸款并已結清的，執行首套住房公積金貸款政策。

　　2、借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最高貸款額度為100萬元，最低首付款比例不低于30%。

　　3、借款申請人每繳存一年住房公積金可貸款15萬元，繳存年限不夠一整年的，按一整年計算。如借款申請人為已婚的，核算公積金貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。

　　4、支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款。

　　這是時隔10個月后，北京再度對樓市政策進行大幅度優化。

　　2024年9月30日，北京多部門聯合發文，優化樓市政策。按照規定，對非京籍家庭購買五環內住房的，社保或個稅繳納年限5年調減至3年；購買五環外住房的，社保或納稅門檻進一步調減為2年。符合北京市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。

　　此外，北京還將首套和二套房的商業性貸款最低首付比例下調，同時上浮公積金可貸款額度。

　　促進職住平衡是重要考慮

　　分析人士指出，可從四個角度解讀此次樓市新政。

　　第一、政策的必要性。中原地產首席分析師張大偉指出，自2011年北京出臺嚴格限購政策以來，房地產市場經歷了巨大的變化。限購政策的初衷是遏制過熱的投資投機行為，并在當時起到了立竿見影的效果。

　　但隨著時間的推移，北京房地產市場的供求關系發生了重大變化。如今，市場庫存結構失衡，五環外新房庫存量占據整個北京新房市場庫存的較高比例。二手房市場中，五環外掛牌房源量也不容小覷。與此同時，居民的住房需求也逐漸從單一的剛性需求向多樣化改善性需求轉變。

　　去年的“930新政”后，北京樓市一度升溫。但近幾個月又有明顯降溫，市場也在呼吁更大力度的政策措施。在此情況下，政策出臺非常有必要和及時。

　　第二、將五環作為限購分界線的考量。近兩年北京限購政策的調整，均將五環作為“分界線”。據悉，這和北京的城市總體規劃有著直接的關系。五環外的平原新城是北京近些年著力推動發展的“主戰場”，近年來，平原新城綜合承載能力不斷提升，經濟總量接近萬億規模，常住人口、城市軌道交通運營里程占比都在提升。

　　同時，更好滿足居民改善性住房需求，促進職住平衡，也是限購政策調整的方向之一。

　　從這個意義上看，放寬五環外購房限制，有利于引導人口和產業向五環外遷移，促進職住平衡，緩解中心城區的人口壓力，推動城市空間布局的優化。

　　第三、為何沒“一步到位”？與去年的“930政策”相比，北京在五環外放開了購房套數限制，但并未放開購房資格，而五環內的限購政策更是未做調整。這與很多城市徹底放開樓市限購的做法有明顯區別。

　　分析人士指出，這體現出北京對樓市政策的調整依然遵循“穩步走”的思路，通過持續釋放購房需求來刺激市場，并為后續調整留下空間。但近幾個月來，市場一直在呼吁實施較大力度的政策措施，因此需密切關注政策調整后的市場變化，并適時對政策加碼。

　　第四、影響幾何？根據中原地產研究院統計數據，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中在五環外。當下北京新建商品房住宅庫存81.4%在五環外，二手房大約50%房源在五環外。

　　因此，張大偉指出，此次新政將吸引更多購房者關注五環外的新房項目，增加市場需求。對開發商而言是一個積極信號，將促使他們加快項目建設和推盤節奏。同時，二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進入市場流通，促進交易活躍度提升。

　　此外，對公積金政策進行松綁，也是近期不少城市的常用做法，北京則多管齊下，用足政策空間。分析人士指出，此舉也將進一步釋放購買力，有利于需求(尤其是改善型需求)進入市場。