不良房貸證券化加速 “銀行壓艙石”還穩嗎？

　　作者 胡群

　　在金融供給側改革深化與房地產風險化解協同推進的關鍵階段，不良資產證券化正成為商業銀行盤活存量、防控系統性風險的重要制度工具。11月27日，渤海銀行(9668.HK)在中國貨幣網披露《渤鑫2025年第一期不良資產支持證券發行說明書》，宣布發行總額2.9億元的不良個人住房抵押貸款ABS，優先檔獲中債資信與聯合資信雙AAAsf評級。

　　近期以來，建設銀行(601939.SH)、中國銀行(601988.SH)、民生銀行(600016.SH)、中信銀行(601998.SH)、招商銀行(600036.SH)等多家銀行密集發行以不良個人住房抵押貸款為基礎資產的資產支持證券。這些產品結構高度相似：優先/次級分層、固定利率、過手攤還，并依賴抵押物變現回收支撐現金流。盡管基礎資產均為“不良”狀態，但評級機構普遍給予優先檔較高信用等級，理由集中于抵押物類型單一(均為住宅)、一二線城市占比較高、超額覆蓋機制完善等。

　　這一動向背后，正值房地產市場持續承壓、居民杠桿高企、按揭不良率緩慢抬升的宏觀背景下。盡管監管層通過LPR調降、存量房貸利率下調等政策緩解居民還款壓力，但銀行體系對不良資產的主動管理意愿明顯增強。證券化正成為銀行轉移風險、優化報表、釋放資本的重要路徑。

　　不良房貸ABS發行常態化

　　當前，不良個人住房抵押貸款資產支持證券已進入常態化發行階段。渤海銀行本期入池資產全部為截至初始起算日處于不良狀態的個人住房抵押貸款，整體預計回收率為40.26%。入池資產共計950筆，全部設定了房產抵押，抵押物市場評估總值達11.84億元。然而，在綜合考慮法拍折價、處置周期、區域流動性等因素后，預計可實現的房地產變現價值僅為4.59億元。

　　更值得關注的是資產質量指標：本期證券入池資產加權平均逾期期數為15.95個月，損失類貸款占比高達56.60%。這一比例顯著高于同期建設銀行(3.09%)、中信銀行(11.42%)和中國銀行(17.64%)等同類項目，反映出底層資產風險暴露程度更深，也一定程度上提高了債權回收的不確定性。

　　盡管如此，此類證券仍普遍采用“優先/次級”分層結構以實現內部信用增級。渤海銀行本期優先檔發行規模2.32億元，次級檔0.58億元，優先檔占比約80%。類似地，民生銀行、中信銀行、招商銀行等近期項目優先檔占比均在75%–80%區間。銀行通過該結構將大部分信用風險轉移至次級投資者，同時滿足監管對風險自留不低于5%的要求，從而實現資產負債表內不良資產的實質性出表。

　　按揭資產“優質”標簽面臨考驗

　　開源證券研報顯示，按揭不良率絕對水平仍低，政策支持下按揭違約概率保持平穩。按揭不良率雖整體上升但絕對水平仍較低，疊加 LPR 調降、存量按揭利率下調、利率定價機制完善 等政策支持，居民違約概率有望同步下降。

　　尤為值得關注的是，開源證券研報認為，當前按揭風險上升但仍處可控區間。按揭屬于商業銀行優質資產，具有收益率高，風險低的特點。2025年中報上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp，但由于按揭抵押品充足，同時利率調降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，因此，當前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中較低，風險仍處可控區間。

　　個人住房貸款一直以來都是優質資產， 2021年以來受房地產行業風險暴露影響，不良率也在上升。國信證券研報認為，目前個人住房貸款不良率仍未見頂。

　　不過值得指出的是，當前不良房貸的回收高度依賴抵押物處置。渤海銀行、民生銀行等項目強調“抵押物全部為個人住房”“一二類城市占比較高”，試圖強化回收保障。但中信銀行項目披露，其入池資產中存在0.68%的非居住用房(主要為商鋪)，處置難度更大；招商銀行也提示“抵押率較高，覆蓋程度較低”。這表明，即便同為住房抵押，區域、類型、估值差異仍顯著影響實際回收。

　　此外，宏觀經濟環境構成另一重壓力。2024年GDP增長5.0%，但居民可支配收入增速緩慢，部分區域杠桿率偏高。中債資信在多個項目模型中已納入“債務人還款能力承壓”的假設，反映出評級機構對長期回收不確定性的審慎態度。

　　系統性風險仍需警惕

　　當前不良房貸ABS的交易結構普遍設置信用觸發機制、權利完善事件、服務機構解任條款等，理論上可降低操作與法律風險。但多個銀行資產證券化發行說明書同時提示三大共性風險：一是實際發行利率若高于預期，將侵蝕優先檔兌付安全墊；二是抽樣盡調局限性可能導致個別資產瑕疵未被識別；三是宏觀經濟波動可能進一步削弱債務人償債能力。

　　更深層的問題在于，證券化雖幫助銀行實現風險出表，但并未消除風險本身。若大量不良資產通過ABS轉移至非銀投資者(如理財子、基金、保險等)，而后者缺乏專業催收與處置能力，則風險可能在金融體系內二次擴散。尤其當房地產價格持續下行，抵押物價值縮水，超額覆蓋機制可能失效。

　　然而，市場也不必過度解讀這類事件。國信證券認為，當前存量撥備有助于未來幾年上市銀行整體凈利潤保持穩定。根據歷史數據測算，上市銀行整體存量撥備應該還可以釋放至少8000億元凈利潤。如果按照中性偏悲觀的假設測算，比如假設未來幾年上市銀行整體每年收入增速為0，貸款每年增長8%且不良生成率不變、非信貸減值損失增速與貸款減值 損失增速相同(相當于假設資產減值損失每年增長8%)，除減值損失外的其他成本及營業外凈收支占收入的比例保持不變，所得稅率不變，則這些存量撥備足夠上市銀行銀行整體保持約四年凈利潤不減少。