中新經緯11月28日電 (李自曼)繼北京、上海、廈門、廣州、天津之后，不動產信托財產登記試點又有新突破。近日，江蘇省不動產登記中心對外宣布，將在南京市、蘇州市兩地開展不動產信托登記試點。

　　在業內看來，不動產信托登記試點降低了個人家庭利用信托工具的門檻，能有效滿足個人家庭的財富規劃與傳承、養老及特殊需求等多樣化的需求。

　　多筆不動產信托瞄準養老需求

　　所謂不動產信托就是指委托人依法將其不動產轉移給信托公司，由信托公司按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、使用和處分的信托業務。

　　據公開信息，北京于2024年底率先開啟不動產信托財產登記試點，隨后多地跟隨試點，并聯合信托公司落地相關業務。截至2025年11月27日，2025年以來，北京、上海、廈門、廣州、天津、蘇州等地相繼落地首單不動產信托。

　　一般來說，不動產所有權人都可以成為設立不動產信托的委托人。從已落地的不動產信托來看，一些特殊群體家庭成為不動產信托的需求者。此外，有養老規劃、家庭財富管理需求的人群，也成為首批參與不動產信托試點的人群。

　　據新華社報道，4月9日，在北京市通州區，國投泰康信托為一位老人及其患孤獨癥的子女設立了不動產信托。信托公司依據約定打理房產，例如根據信托指令權人的指令出租或出售房產，受益人都可以享受收益。北京市規劃自然資源委二級巡視員周旭峰介紹，這張特殊的信托證書，讓家庭的核心資產轉化為“守護家人一生的保障單”，提供了個人養老、特殊群體照護的可能路徑。

　　據《解放日報》報道，2025年6月，上海市一位中年白領女士，將名下的一套商辦房屋作為信托財產，并追加現金資產，通過該房屋的出租獲取穩定的現金流，用于補充其母親養老金；待其子女成年后，該房屋定向傳承給子女，作為子女個人財產。另一案例中，一位上海年近八旬的離異獨居老人，膝下無子女，其日常生活主要由侄子照料。老人將名下唯一的住房托付給信托公司，住房租金作為退休金的額外補貼，助其安心養老，其百年之后再將房產定向傳承給侄子。該案例中老人生前仍保有房屋的運用、處置及收益權，身后確保傳承意愿精準落地。

　　據《蘇州日報》報道，11月17日，蘇州信托成功設立江蘇省首單不動產服務信托并完成全省首次不動產信托財產登記。該產品構建“以房養老+特殊需要+公益目的”三位一體綜合服務模式，既精準匹配委托人多層次、個性化的養老需求，又將委托人對流浪動物保護的公益初心融入信托架構。

　　設立不動產信托要具備哪些條件？用益信托研究員喻智告訴中新經緯，設立不動產信托有三大基礎條件：一是，委托人要滿足信托法的要求，是具備完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織。二是，信托法規定設立信托必須是委托人合法所有的財產權利，用于設立信托的不動產需要滿足“合法所有、可估值、可轉讓、權屬清晰，無權利限制情形”等條件。因此，小產權房、權屬有爭議的房產、被法院查封的房產，可能無法成為信托財產。三是，受托人是持牌信托公司。目前各地的不動產登記試點的對象是轄區內的信托公司，因此受托人只能是依法設立的信托公司，普通個人或非金融機構不能擔任。

　　據中新經緯不完全統計，目前已有上海信托、愛建信托、北方信托、廣東粵財信托、中國外貿信托、國投泰康信托、蘇州信托等信托公司成功落地了不動產信托。

　　設立不動產信托應注意哪些問題？

　　業內人士認為，目前信托行業處于轉型的深水區，不動產信托試點為行業轉型帶來機遇。

　　喻智分析稱，一方面，中國居民財富構成中房地產比重很高，不動產信托試點為信托公司帶來巨大的市場機遇。另一方面，各地不動產信托試點打開了信托“資產運營+民生服務”的新賽道，為信托公司轉型提供助力。

　　眾和昆侖(北京)資產管理有限公司董事長柏文喜認為，不動產信托試點打破了業務天花板，將存量不動產納入管理范疇，驅動行業從融資向“服務+財富管理”轉型，并推動制度基礎設施完善。

　　不過，不動產信托的發展仍面臨多重挑戰。柏文喜坦言，盡管前景廣闊，但由于該類業務管理周期長、運營事務繁雜、稅負成本較高，短期內難以成為信托公司的盈利主力，仍需政策支持和市場需求端的同步推動，以實現可持續發展。

　　不動產信托試點對個人和家庭而言有何影響？柏文喜對中新經緯表示，此舉能有效盤活“沉睡”房產，轉化為可持續的養老或養殘收入，并通過信托實現資產風險隔離與精準傳承，避免債務或繼承糾紛。

　　喻智指出，不動產信托試點落地后，信托從“高凈值專屬”走向“大眾普惠”，真正成為服務民生的工具。

　　“對個人家庭而言，不動產信托登記試點大幅降低了個人家庭利用信托工具的門檻，從以往百萬、千萬的資金門檻，到使用房產作為信托財產設立信托計劃，能有效滿足個人家庭的風險隔離、財富規劃與傳承、養老及特殊需求等多樣化的需求�！庇髦钦f。

　　個人設立不動產信托應注意哪些問題？喻智表示，個人設立不動產信托需謹慎規劃，信托只是工具，個人的需求應放在第一位。其一，確認試點范圍，目前不動產信托登記僅在北京、上海、廈門等少數地區開展試點，且有明確的試行期限。其二，選擇合適的信托公司，不動產運營經驗是否豐富、業務是否成熟、專業服務能力是否足夠、市場口碑是否較好等。其三，明確信托目的。信托目的越清晰，條款設計越細致，后續糾紛越少，對信托目的的實現越有利。其四，設立不動產信托需要辦理財產轉移登記，會涉及契稅、增值稅、個人所得稅等稅費，而試點是有期限的，因此長期的稅費政策仍有不確定性。

　　柏文喜指出，個人設立不動產信托應首先需確保房產產權清晰無負擔，如屬共有財產須獲得全部共有人書面同意。應提前向不動產登記中心了解是否可辦理信托登記，備齊相關文件，熟悉具體流程。稅務成本是關鍵，必須預先測算契稅、增值稅等綜合稅負，并主動核實地方是否有稅收優惠政策。

　　柏文喜進一步表示，選擇受托人時，應優先考慮具備相應資質、信譽及不動產管理經驗的專業機構。對于有特殊需求的家庭，須在文件中明確監護人及詳細的受益人分配條款，確保財產安排與受益人照護有效銜接。同時，應預先約定房產未來的處置規則與收益分配方式，并確認實際操作路徑。鑒于相關政策仍處于調整階段，建議定期復核信托條款，通過補充協議等方式確保持續合規。

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責任編輯：魏薇 羅琨