上海樓市現“翹尾行情”，11月二手房成交量創近7個月新高

　　上海樓市現“翹尾行情”，11月二手房成交量創近7個月新高

　　記者 計思敏

　　上海二手房市場現“翹尾行情”。

　　今年8月25日落地的“滬六條”新政實施已滿三個月，外環外限購松綁、信貸優化等組合拳持續釋放動能，推動市場平穩向好。數據顯示，11月二手房(含商業)網簽成交創下近7個月新高，躋身年內第三高成交月份，市場同步呈現“結構分化下的溫和復蘇”特征，低總價高性價比房源成交占比上升、老破小租售比回升、二手房掛牌量高位回落，正成為這一輪新政后的市場亮點。

　　11月二手房成交量創近7個月新高

　　新政效應的釋放呈現"穩中有升"的態勢。據網上房地產數據，11月，上海二手房(含商業)網簽成交22943套，環比上漲約24%。據安居客上海監測，11月全月成交量創下近7個月新高，僅次于“金三銀四”時期，成為今年成交量第三高的月份。

　　頭部中介機構的數據進一步印證市場變化。上海鏈家數據顯示，“滬六條”新政實施后三個月的整體成交量較新政前兩個月有明顯增長，其中外環外區域受政策刺激更為明顯，成交量增速達7%左右。從周度趨勢看，除國慶假期短暫波動外，市場運行平穩，成交量已逐步形成"企穩回升”態勢。

　　從成交結構看，剛需主導特征尤為突出。上海鏈家研究院負責人李根指出，新政實施以來，300萬以下總價段成交占比持續上行，11月，該價格段二手成交占比高達60%，實現連續三個月增長；500萬以下總價段成交占比更是穩定維持在80%的高位區間。

　　李根在接受澎湃新聞采訪時指出，當前市場特征是政策與市場聯動的結果呈現，在當前上海房地產多重政策組合拳推動下，剛性需求持續釋放，形成總價敏感型客戶主導市場的結構性特征，同時，中小戶型產品去化速度顯著優于改善型產品。

　　“市場處于高性價比房源出清階段”

　　值得注意的是，"以價換量"仍是當前市場的主流邏輯，價格回調成為剛需釋放的核心驅動力。

　　中指研究院發布的百城價格指數報告顯示，11月，其監測的100個城市二手住宅價格環比仍下跌。其中，一線城市二手住宅價格環比下跌1.15%，同比下跌5.62%。據該機構監測，11月，上海二手住宅價格環比下跌1.24%。

　　上海鏈家滬中事業部總經理包站國指出，當前買方以剛需客戶為主，隨著市場價格的調整，這部分買家認為當前房價已到相對低位，決策周期明顯縮短；賣方心態則有所分化，有成交意愿的業主議價更為務實，不會過度糾結短期的“議價空間”，而無明確售房需求及對后市看好的業主也會選擇暫不出售或轉為出租房源。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，當前上海房地產市場繼續保持穩中向好的態勢。隨著本輪市場和價格的調整，市場對房價水平的認可程度明顯增加，包括“租售比”等指標近期頗受關注，客觀上帶動了四季度銷售行情的活躍。

　　“參考近3月買賣和租賃成交數據，當前全市租售比約為2.1%，長寧區、楊浦區、虹口區、普陀區等核心城區的租售比相對高于全市平均水平；同時，產業聚集、租賃需求旺盛的區域，租售比也相對較高，例如青浦區的租售比也略高于全市平均水平。”李根說道。

　　上海鏈家浦東濰坊板塊經紀人也提及，當前內環內核心地段老破小租金回報率普遍在2.5%以上，部分房源超3%，加之通勤便利等優勢吸引了一批預算有限的置業者和剛需群體。其舉例稱，以一套250萬元的房源為例，目前租金約5000元，租金回報率約2.4%。

　　李根認為，當前供需兩端心態分化，不同區域與房源類型的市場表現差異顯著，整體處于高性價比房源出清階段。

　　掛牌量已高位回落

　　面對剛需主導、性價比為王的市場特征，中介行業也在尋求變革。以鏈家為例，該機構于今年7月推出“房客分離”模式，擬通過服務創新來提升交易效率。所謂“房客分離”模式，是指房源維護人專注于挖掘房源價值，通過合理定價、多渠道推廣等方式增強房源競爭力；客端經紀人則聚焦需求匹配，減少無效帶看。按照上海鏈家的說法，該模式旨在嘗試打破傳統服務模式的局限性，確保客戶和業主的核心訴求得到充分重視與滿足。

　　同時，該平臺還構建了房源分量化評估體系，基于房屋實際情況、價格合理性、信息完整度、市場熱度、業主意愿等核心維度，通過大數據對房源動態評分，房源分達到9分，則可獲得更多曝光流量。

　　據上海鏈家提供的數據，10月份，該機構成交房源中，以“9分房”為核心的高分房源的成交占比已達54%，且去化量逐月提升，7月至10月月均去化比1-3月上漲8%-10%。此外，為進一步加速交易，上海鏈家還引入open house集中看房模式。

　　包站國指出，“open house集中帶看模式，通常需要先和賣家進行一對一面訪，經線下聚焦篩選后，進行經紀人內部的空看，再以固定時間集中向客戶開放，主推的是‘9分房’優質房源，這樣既提升購房者看房效率，也為急售業主吸引更多潛在買家。”

　　但事實上，無論房地產市場處于下行調整期還是上行周期，中介行業的做法都容易成為市場情緒的“焦點”，從而被動卷入爭議。

　　“對我們中介來說，本質就是撮合交易”。包站國提及，“無論市場如何變化，為保障買賣價格透明，我們會依托大數據向買賣雙方同步同小區、同戶型房源的真實過往成交價格、當前掛牌價區間，并禁止經紀人引導業主虛高掛牌或客戶惡意壓價。我們所做的事情都是為了提效，這樣也更有利于市場的穩定。”

　　從掛牌量指標來看，多家機構數據均顯示掛牌量較此前高位明顯下降。

　　58安居客研究院院長張波指出，當前全市掛牌量環比開始下降，無效供給減少，特別是虹口、靜安等核心區降幅更為明顯，主要原因是更多房東開始“不愿低價拋售”，撤牌離場不斷提升。

　　嚴躍進表示，無論是從歷史數據還是其他城市的橫向對比數據看，上海樓市總體保持了較優的態勢。尤其是存量房市場的交易表現積極，為全年房地產市場穩中向好發揮了重要的貢獻，同時，部分中介公司推行“二手含新”策略，在服務二手房客戶時同步推薦合適新房源，助力新房去化，這對后續市場保持積極向好的發展態勢起到助推作用。

　　從年底趨勢來看，58安居客研究院院長張波預測，新房市場成交將趨穩， 12月新批次供應量將預計和11月持平，中內環豪宅備案價或突破15萬/平方米，郊環外項目可能推出包括物業費減免等多種促銷手段帶動銷售，以緩解年底業績壓力。二手房市場掛牌量預計會繼續下降，核心區高性價比房源成交加速；房東年末不愿低價成交與購房者對市場猶豫的心態將并存，部分房源可能暫停掛牌或轉售為租。