“把房子裝進信托”擴圍，全國多地探索不動產信托登記試點

　　“把房子裝進信托”擴圍，全國多地探索不動產信托登記試點

　　不動產信托財產登記試點正快速擴圍。近日，蘇州落地江蘇省首單不動產信托登記，成為開展不動產信托財產登記試點的第六個城市。

　　不過，券商中國記者在調研中了解到，不動產信托財產登記試點進一步深入推進尚有不少難點，包括成本高昂、供需適配等問題，以及在頂層設計、法律配套方面還存在進一步突破空間。

　　不動產信托登記試點擴圍

　　不動產信托，是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。

　　不動產在社會資產中占比較高，但此前無法直接作為信托財產登記，導致不動產信托面臨權屬不清、交易復雜、成本高昂等難題。而不動產信托登記正是破解這一難題的關鍵。

　　據了解，蘇州首單不動產服務信托的產品運行階段，委托人將名下房產、房產收益權、現金及保單權益等資產逐步納入信托體系。

　　在該案例中，信托產品在中國信托登記有限責任公司完成信托預登記并取得信托登記系統產品編碼和信托產品預登記完成通知書后，將委托人名下房產正式過戶至蘇州信托有限公司名下，作為信托財產的核心不動產標的，同時在不動產權證附記欄清晰標注對應信托產品編號等關鍵信息，通過“不動產權證注記+中國信登產品登記”的雙重模式，實現信托財產權屬的清晰界定與雙重確權。

　　蘇州是我國試點不動產信托登記的第六城。2024年12月，北京率先發布《關于做好不動產信托財產登記工作的通知(試行)》，在全國率先打通不動產信托財產登記路徑。

　　今年4月，國投泰康信托和外貿信托分別在北京市通州區和昌平區的不動產登記中心進行了首次不動產信托財產登記，實現了行業內“零的突破”。其中，通州區案例為特殊需要信托——70歲的通州區居民田女士將其名下房產置入信托，為其40歲的自閉癥患者兒子的終身照護提供了可靠的經濟保障。

　　與傳統做法相比，不動產信托登記試點實現了兩大突破：一是在不動產權證書附記欄標注“不動產信托財產”，明確了該房產是信托財產；二是允許“非交易過戶”方式完成產權轉移。

　　不動產信托財產登記試點受到市場歡迎。作為更好發揮信托服務經濟社會發展功能作用的重要舉措，不動產信托財產登記試點在短短一年內已擴至北京、上海、廣州、廈門、天津、蘇州等六個城市。

　　業內人士表示，不動產作為重要的資產類型，是個人和企業財富積累的主要載體之一。不動產信托財產登記試點落地及快速擴圍，有效破解了長期困擾行業的財產確權難題，對于資產隔離保護和有效傳承具有積極意義。

　　從“零突破”到應用場景拓展

　　記者對不動產信托登記試點地區政策梳理發現，作為一項創新制度，不動產信托登記在試點過程中呈現出適用范圍、應用場景逐步拓展的態勢。

　　2025年5月，上海六部門印發《關于開展不動產信托登記試點的通知》。6月9日，上海信托、愛建信托各有不動產信托登記案例在上海落地，不動產信托運用場景拓展到家庭財富定向傳承、銀發老人特殊需要等普惠金融領域。

　　2025年7月，廣州、廈門相繼推動不動產信托財產登記試點。其中，廣州針對不動產信托設立時常見的不動產暫未滿足轉移登記條件的“卡脖子”問題(如未完稅等)，創新引入預告登記制度。7月18日，廣州發放全國第一張不動產信托預告登記證明。8月15日，全國首單信托存續期追加交付不動產作為信托財產的轉移登記業務以及全國首單雙委托人不動產家庭服務信托在廈門落地。

　　2025年9月，天津市發布《關于開展不動產信托財產登記試點的通知》，在全國范圍內首次將盤活存量資產明確為不動產信托的核心應用場景，并豐富了信托設立方式，除了“委托人已持有的不動產轉入信托”方式外，還拓展了“委托受托人購買不動產”方式。

　　隨后，全國首單企業存量不動產信托登記項目在天津濱海新區落地。該案例中，企業將其持有的位于大港某小區、價值300萬元的兩層配套商業地產，登記為信托財產，交由北方信托引入第三方專業機構運營(如出租等)，從而獲得持續收益。

　　2025年11月，江蘇省宣布將在南京市、蘇州市兩地開展不動產信托登記試點。隨后，蘇州完成了江蘇省首單不動產信托財產登記。

　　多位業內人士認為，從社會層面來看，不動產信托作為創新的財富管理與傳承工具，為養老等民生領域提供了全新解決方案。將“房產裝入信托”順應了市場需求，有利于更好發揮信托在服務實體經濟、優化資產配置和保障財富傳承中的作用。

　　“非交易過戶”下雙重征稅難題

　　雖然不動產信托登記試點快速擴面，在進一步深入推進方面存在不少難點。記者在采訪中了解到，其中一個重要難題是稅收成本問題。

　　據了解，目前不動產信托登記主要采取“非交易過戶”方式，在一些地方已落地的信托案例中，不動產轉入信托時視為“交易”，面臨著高額的轉讓稅費。“除了在信托設立環節需要繳稅，按現行政策，在處置階段預計還需要繳稅，存在雙重征稅問題。”一位信托公司人士說。

　　采用何種納稅主體和適用稅率也是困擾之一。一位信托公司人士告訴記者，目前信托產品無法成為不動產的持有主體，也無法以信托產品作為稅收身份繳稅，因此在信托設立、存續、處置階段，均需按照信托公司(非信托產品)交易，而公司作為主體適用的稅率往往較高。

　　記者從業內了解到，在某地的不動產信托登記案例中，以不動產合同金額計算，在信托設立環節，共繳納綜合稅費率近6%，其中，賣方稅費涉及印花稅、城市維護建設稅、地方教育附加、教育費附加、個人所得稅和增值稅共六種；買方涉及印花稅和契稅兩種，其中契稅稅率為3%，稅負較高。由于該案例剛成立，上述僅考慮裝入環節的稅收，暫未考慮未來房屋持有環節以及終止環節的稅收。

　　前述人士認為，較高的成本不僅增加了信托公司的成本，不少委托人也因此卻步。不動產信托普惠化需打通“登記－稅收”政策閉環，核心是消除重復征稅與明確信托納稅身份。

　　有信托行業人士建議，對于養老金融標準的不動產信托種類給予不動產信托進行稅收繳納認定，避免雙重征稅。例如，在信托設立階段，因委托人為交付信托財產而向信托公司轉移不動產所有權，不屬于財產實質轉移行為，其涉及的增值稅、契稅、所得稅及印花稅等，減免征收(可考慮從地方稅種開始實施，如契稅、房產稅、土增稅、城市維護建設稅、印花稅、地方教育附加稅等)。在受托人(信托公司)對不動產進行處置階段，視同委托人直接處置該不動產。涉及的稅收依據不動產所有權轉移的實質法律關系，按現行稅收法律法規的規定執行。

　　不少信托人士也關注到風險防控問題。一家信托公司負責人表示，不動產信托涉及不動產、稅收、金融等多個領域，在監管和政策制定方面確實要相當慎重，防范不法套利風險。

　　規模化推廣尚需制度破冰

　　除了稅收政策有待完善，不動產信托登記規模化推廣還需要頂層制度安排和多方協同。

　　一位信托行業人士表示，當前不動產信托登記試點破冰，對于不動產信托未來的大規模推廣起到了極大的振奮作用。但必須看到的是，目前大部分城市和地區還存在著不動產登記缺乏相應依據進行財產登記的困難，后續還需要各個地方進行探索試點，并最終在國家層面形成統一的頂層制度安排。

　　社會民眾對于信托的了解度不高，也是不動產信托規模化的難點。信托屬于私募性質，而不動產信托的潛在委托人不少都是普通老百姓，供需錯配問題明顯。

　　蘇州市不動產登記中心周勝、馬文清等撰文指出，我國不動產信托登記制度仍處于起步探索階段，在法律配套、稅收政策、風險管控及受托人準入等方面仍存在系統性缺失。展望未來，我國不動產信托登記制度的健全與創新，亟需多方協同與系統推進。

　　其建議包括，首先，應在法律層面盡快制定并出臺全國統一的不動產信托登記操作細則，明確不動產信托的登記程序、法律效力及信息查詢等規則，實現信托財產的真正公示與破產隔離。其次，在優化稅收方面，可參考國際經驗，針對信托非交易性轉移的本質，建立差異化的稅收優惠體系，降低設立信托登記的成本。再次，應鼓勵發展專業化的第三方不動產管理機構和風險管理工具，如引入房產價值保險、長期維護服務等，以應對市場波動并提升信托財產經營的可持續性。四是適度放寬受托人準入限制。

　　業內人士分析，信托作為在《中華人民共和國信托法》下的法律架構安排，未來如何作為一種獨立的法律主體參與到社會發展、社會治理和財產安排中來，對于信托的法律主體地位的認定以及配套的稅收和治理安排，這是不動產信托未來發展的長期問題和本質問題。該問題需要以制度創新和改革的方式進行長期統籌推進。