大轉機！碧桂園境外債重組方案正式獲批

　　大轉機！碧桂園境外債重組方案正式獲批

　　作者：吳家明

　　碧桂園境外債重組方案正式獲批。

　　12月4日，碧桂園的債務重組迎來了關鍵性轉機。當天，其規模約177億美元的境外債務重組方案獲香港高等法院正式批準。

　　與此同時，多家房企的債務重組取得積極進展。在獲得債務喘息空間之后，房企如何“輕裝”再出發？

　　企業經營真正進入新階段

　　12月4日，碧桂園規模約177億美元的境外債務重組方案，已獲香港高等法院正式批準。公司此前表示，將力爭在年底前達成各項境外債務重組生效先決條件后正式完成重組。而在3日，碧桂園境內債務重組也傳來好消息，最后一筆境內債券的重組方案順利通過了債券持有人會議的審議。這意味著碧桂園涉及9筆合計規模約137.7億元的境內債務重組方案已全部通過。至此，碧桂園境內外債務重組已基本落地。

　　早在11月6日，碧桂園發布公告稱，其境外債務重組方案在債權人會議上順利通過。在兩個債務組別的投票中，均獲得出席并投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票。其中，組別一(銀團貸款組別)贊成票對應債權金額占組別一出席并投票債權金額的83.71%，組別二(美元債及其他債權)贊成票對應債權金額占組別二出席并投票債權金額的96.03%，達成裁定通過的必要條件。這意味著，這家頭部民營房企的境外債務重組跨過最關鍵的一道坎，12月4日的法院裁定聆訊成為最終重組落地前的最后一環。

　　有業內人士預計，在境內外重組成功的合力作用下，碧桂園整體降債規模預估將超900億元，預計5年內兌付壓力將極大緩解，重組后新債務工具融資成本大部分大幅降至1%至2.5%，將為其節省巨額利息支出，有效紓解現金流壓力；同時，重組完成后預計確認超700億元重組收益，將顯著增厚公司凈資產，進一步夯實財務安全墊。

　　中指研究院企業研究總監劉水表示，碧桂園境內外債務重組已基本落地，企業經營真正進入新階段，增強了購房者、上下游供應商及金融機構對碧桂園的信心，有助于快速恢復正常經營。

　　房企由“重”向“輕”

　　在本輪化債浪潮中，房企普遍采用債轉股、以資抵債、全額長展期等方式，核心目標是通過削債降低實際債務負擔，優化資產負債表。據中指研究院統計，截至10月30日已完成境內外債務重組的房企達21家，累計化解債務規模約1.2萬億元。與此同時，“削債”已成為重組方案的核心要素。

　　與早期主要側重于“展期”不同，近期成功落地的房企債務重組方案普遍包含大幅削債安排。例如，龍光境外債重組削債比例達70%；融創境外債經過第二次重組將全部削債。而在近日，佳兆業集團宣布向票據持有人進行同意征求，提出以發行股份代替現金支付，即“以股代息”的創新型債務管理方案。

　　獲得債務喘息空間之后，房企加速向輕資產模式或全產業鏈模式轉型，已成為行業共識。例如，旭輝控股在此前宣布啟動“二次創業”，全面轉向輕資產低負債、高質量的新發展模式。此外，碧桂園自2021年起布局的“一體兩翼” 戰略——以地產開發為核心，科技建造和代管代建為新增長極的全產業鏈業務布局，有望在行業轉型中逐步釋放協同效應。

　　有分析人士認為，房企可通過“住宅開發向商業運營轉型”、“重資產銷售向輕資產代建轉型”等策略尋找新增長點。當前，部分房企已嘗試布局商業、產業園區等持有型物業，并通過提升運營效率培育優質資產，為后續資本化運作奠定基礎。值得注意的是，近年來公募REITs的大力推行，也有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業中的資金釋放出來，用于償還債務、補充流動資金等。

　　市場信息顯示，目前不少房企已經試水公募REITs或積極籌備發行。有業內人士表示，房地產行業仍處于深度調整期，以往傳統的“重資產”模式已難以適應當前的新形勢，而公募REITs的出現能夠幫助房企從開發商向運營商的角色轉變，通過打造“投融管退”的全鏈條業務模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產結構轉變。