“住宅限高令”密集出臺，最高“80米、26層”成大趨勢

　　“住宅限高令”密集出臺，最高“80米、26層”成大趨勢

　　作者：馬一凡

　　近期，不少一二線城市開始對新建住宅項目的高度進行嚴(yán)格限制，多數(shù)都要求建筑高度不超過80米，超限則需進行消防救援評估審查。

　　無論是土地出讓時的具體要求，還是地方政府明確出臺“限高令”，這一系列轉(zhuǎn)變，都意味著曾經(jīng)在南方城市常見的超高層住宅發(fā)展將迎來重大轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)市場格局或因此改變。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前政策通過限高80米、容積率控制以及消防審查等手段引導(dǎo)市場轉(zhuǎn)向，未來低密度和小高層類型的住宅將成為市場主流。

　　多城開始對新建住宅“限高80米”

　　12月1日，成都市公共資源交易服務(wù)中心掛出一則拍地公告，共涉及四宗住宅用地。在“規(guī)劃設(shè)計條件”一欄，公告對于建筑物高度的限制要求十分顯眼：有兩宗宅地的要求均是建筑高度不超過80米，另一宗為不超過60米，還有一宗要求不超過54米。

　　第一財經(jīng)記者注意到，近幾個月來，在多個一二線城市的土地出讓中，均有住宅地塊的出讓要求里寫明了“建筑物地上限高80米”。

　　按照傳統(tǒng)的住宅每層樓高3米來計算，建筑物地面上限高80米，就意味著整棟樓不超過26層；如果按部分城市“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)層高凈高3米，那么加上樓板厚度，每層樓高度計3.2米，那么整棟住宅樓則不超過25層。

　　在上海今年10月的第八批次土拍中，楊浦東外灘宅地由保利置業(yè)以總價26.12億元競得，這宗地塊的建設(shè)要求也明確為“容積率2.5，建筑限高80米”。

　　同樣在今年10月，經(jīng)過多輪競拍，廣州大道南788號二期地塊以9.2億元出讓，拿地房企為中海地產(chǎn)，這宗地塊也有建筑限高80米的要求。

　　針對上述廣州大道南788號二期地塊的出讓，廣州還在一份建設(shè)用地規(guī)劃條件(穗規(guī)劃資源業(yè)務(wù)函〔2025〕11074號)文件中寫明：“根據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求，涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建設(shè)項目時，應(yīng)征求同級消防救援機構(gòu)意見，以確保與當(dāng)?shù)叵�防救援能力相匹配。�?/p>

　　這一口徑與深圳的近期出臺的相關(guān)政策十分類似。

　　2025年10月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局以及深圳市住房建設(shè)局發(fā)布“關(guān)于穩(wěn)妥推進《住宅項目規(guī)范》實施的通知”，其中提到“建筑高度超過80米的住宅項目，應(yīng)嚴(yán)格按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》(建科〔2021〕76號)等規(guī)定履行相關(guān)程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級消防救援部門意見，確保與我市消防救援能力相匹配。”

　　這意味著在不少一二線城市，考慮到城市的消防救援能力，未來若想新建建筑高度超過80米的住宅項目，將受到嚴(yán)格限制和管理。

　　過去在廣州、深圳等南方一二線城市，動輒四五十層樓的超高層住宅建筑頗為常見，有些超高層住宅甚至還賣出高價。

　　近一兩年，深圳仍有多個超高層住宅項目火熱開售，打出了“世界高處”“云端藏品”“天際陽臺”等廣告語。比如2024年入市的深業(yè)世紀(jì)山谷，住宅樓宇達到69層，高度達247米，單價超過9萬元/平方米；2023年入市的綠景白石洲一期推出3棟74層超高層住宅，高度達243米，平均單價超過8萬元/平方米；2021年開盤的加福華爾登府邸，建筑物總高度達到了239米，地上67層，地下3層。

　　而據(jù)廣州本地媒體報道，最近五年間，廣州樓高40層及以上的新房住宅項目有40多個，近十年來推出的超百米超高層新房住宅項目超過一百個，建筑高度達200米左右的居住項目在越秀、荔灣等區(qū)都有推出。

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