如何“著力穩定房地產市場”

　　如何“著力穩定房地產市場”

　　王麗新

　　中央經濟工作會議12月10日至11日在北京舉行。會議提出，堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險。著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式。此外，會議還提出“高質量推進城市更新”。

　　在筆者看來，當前房地產市場正處于轉型關鍵期，加快風險出清與構建發展新模式并行推進。此次會議有關房地產的定調既錨定短期市場穩預期的核心目標，又夯實長期健康發展的制度基礎，為2026年行業發展劃定清晰路徑，釋放出“穩市場、促更新、化風險”的清晰信號，有諸多亮點值得深思。

　　第一，以“控增量、去庫存、優供給”為準繩，筑牢市場平穩運行根基。房地產市場的穩定，核心在于供需關系的動態平衡，不僅要“控增量”，更要優化供給，各地需將市場交易情況與賣地規模及節奏掛鉤，給樓市更多時間和空間去消化存量房產。

　　這是一種“穩樓市”的長期考量，主要體現在以下兩大方面。一是鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，以地方政府專項債券資金收購存量閑置土地，既為市場存量房源提供剛性消化渠道，又從源頭控制無效供給擴張。據中指研究院監測，截至11月末，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元，預計2026年地方政府專項債在收儲方面將繼續發力，或有更為積極的舉措落地。二是深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。兩者互為補充，前者切實降低剛需購房門檻，后者則更多聚焦居住品質提升，精準對接持續增長的改善性需求，避免同質化供給弊端。供需兩端協同發力，既破解當前庫存高企難題，又契合需求結構升級趨勢，為市場平穩運行筑牢基礎。

　　第二，借城市更新“提質進階”之力，加快構建房地產發展新模式。此次會議提出“高質量推進城市更新”。當前，多地已明確城市更新與“穩樓市”的聯動邏輯，即開展老舊小區改造、城中村整治等工作，修復存量住房價值、穩定資產價格預期，通過貨幣化或房票安置釋放購房需求。

　　更重要的是，梳理多地“十五五”規劃建議可知，不少地方對城市更新有創新性提法。比如，重慶在“十五五”規劃建議中表示，加快探索未來城市建設，實施城市“數字更新”，推動新設計新技術新產品城市級規模應用，激發城市空間服務能級和數字活力。山西表示，“一體化推進城市體檢和城市更新，建立可持續的城市更新模式和政策法規體系”“健全多元化投融資方式，吸引社會資本參與城市更新”。

　　當然，城市更新離不開資本的支持。從此次會議釋放的相關信號來看，預計2026年有關支持城市更新的金融、土地等政策會有實質性落地，包括創新金融產品、提升用地政策的靈活性、提高審批效率等。金融端層面，REITs或進一步擴圍，為項目提供長期低成本融資；土地端層面，多地已探索彈性供地等靈活政策，搭配專項債資金定向支持，將進一步提升市場主體參與積極性。接下來，城市更新將推動“人房地錢”及產業發展要素聯動，加快房地產從“建房子”向“運營城市”轉型，構建房地產發展新模式。

　　第三，加快推進化債工作，積極穩妥化解風險，守住行業安全底線。當前，防范化解風險仍是房地產行業發展的重要底線。據中指研究院數據，截至目前，已有21家出險房企完成境內外債務重組或重整獲批，累計化債規模約1.2萬億元，有效緩解了行業短期償債壓力。不過，部分出險房企剩余債務處置仍在推進，關聯領域風險仍需警惕。

　　此次會議明確“積極穩妥化解重點領域風險”，為2026年房地產行業化債指明方向。筆者認為，一方面，可深化組建債務重組專班，優化債務重組與置換辦法，針對不同房企風險程度實施差異化處置，助力企業緩解流動性壓力或者重整；另一方面，通過創新金融工具等組合措施改善房企現金流，同時依托REITs等渠道盤活成熟商業地產等重資產，推動行業重構信用體系。當然，化債工作的穩步推進，并非簡單的風險兜底，而是運用法治化、市場化手段，加大風險出清力度，為行業健康發展掃清障礙。

　　可以預見，隨著各項政策落地見效、庫存逐步去化以及社會預期修復，房地產市場有望盡快走出調整期，為宏觀經濟平穩運行提供重要支撐。