直擊深圳樓市新政：房企醞釀收回折扣，樓盤來訪量有所提升

　　直擊深圳樓市新政首日：房企醞釀收回折扣，樓盤來訪量有所提升

　　21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

　　繼北京、上海之后，深圳房地產(chǎn)政策也迎來了調(diào)整。

　　9月5日深夜，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》(下稱“《通知》”)，自9月6日起，深圳分區(qū)優(yōu)化調(diào)整居民購買商品住房政策、分區(qū)優(yōu)化調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策、優(yōu)化調(diào)整個人住房信貸政策。

　　這次核心的調(diào)整集中在，羅湖、寶安西鄉(xiāng)街道被移出核心限購區(qū)，深戶、或者在深圳有1年連續(xù)社保、個稅繳納證明的非深戶在羅湖、寶安(不含新安街道)、龍崗、龍華、坪山、光明購房不限套數(shù)，非深戶則限購2套。

　　此前的政策版本是，羅湖、福田、南山、寶安(新安街道、西鄉(xiāng)街道)等區(qū)購房，需要有1年連續(xù)社保、個稅繳納證明，且限購1套。

　　此外，新政還放寬了企事業(yè)單位的購買資格，在福田、南山和寶安新安街道范圍內(nèi)購買商品住房，需同時滿足設(shè)立年限滿1年、在深圳累計繳納稅款金額達100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件，在其他區(qū)域購買商品住房則不再審核購房資格。

　　深圳向來是對房地產(chǎn)市場政策敏感的城市。新政出臺之后，非核心區(qū)的樓盤、中介聞風(fēng)而動，迅速與潛在購房者對接。不少樓盤紛紛打出成交喜報。龍崗區(qū)的遠洋天萃發(fā)布海報稱“外地客戶連轉(zhuǎn)3套”、鴻榮源位于觀瀾的樓盤則回收1%的折扣，深圳房地產(chǎn)市場又似乎熱鬧了起來。

　　短期市場向好

　　深圳此次新政的力度相對溫和，但是對于剛需客戶而言，卻是入市的窗口期。

　　從購房成本來看，《通知》指出，在利率定價機制安排方面，不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

　　據(jù)樂有家研究中心計算，新政后，首套房和二套房的利率均調(diào)整為3.05%。新政前，深圳二套房利率為3.45%。若購買總價800萬元的住宅，貸款30年，以等額本息支付，新政后總利息可省51萬元。

　　新政的效力還未得到驗證，相關(guān)從業(yè)者的情緒卻是沸騰了。

　　李旭是樂有家的一名中介。新政發(fā)布之后的半小時，他迅速整理好了政策要點并連夜發(fā)給潛在客戶，“除了福田、南山和寶安新安街道，其他的地方都不限購了，我有些客戶能滿足購房需求了而且可以看的范圍擴大，我要安排好明天的帶看。”

　　深圳貝殼研究院院長肖小平也分享了成交的典型案例，“外地客戶想在深圳核心區(qū)域核心位置購房，在此之前已經(jīng)帶看了多個區(qū)域的新盤，但因為沒有名額始終沒有決定。新政發(fā)布后，第一時間發(fā)給客戶，最終選在了羅湖，客戶約了一早訂房。”

　　不僅是中介，房企更是“一夜風(fēng)起”。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從房企獲得的數(shù)據(jù)，截至9月5日晚上，前海一樓盤已經(jīng)報備73批客戶。9月6日下午，在這個項目的現(xiàn)場，記者觀察到大約有近10批客戶在看房，一名銷售人員表示，“今天已經(jīng)接待了10多批客戶，比往常多。”

　　在鴻榮源珈譽府，下午的時候也有不少客戶在計算價格，在記者走訪期間也有客戶在“砸金蛋”，這是成交的標志。

　　短期看來，深圳市場必然會在新政的催化下，成交有所上揚。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，此次退出限購，一方面釋放看好未來的需求，即經(jīng)過前期充分調(diào)整，部分人群認為價格已經(jīng)到觸底、探底的階段；另一方面可以吸引外地人群購房。

　　“深圳包容性比較強、容錯性也比較強，樓市能大起，外來購買力功不可沒。此次退出外圍限購，可能吸引周邊珠三角或廣東其他城市，甚至內(nèi)地人群前來買房。”李宇嘉表示。

　　購買力持續(xù)釋放

　　深圳此番出臺新政的背景是，近期深圳房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)十分平淡。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年8月，新房市場預(yù)售共網(wǎng)簽1352套商品房，環(huán)比下降13.4%；住宅網(wǎng)簽1248套，環(huán)比下降13.4%；豪宅網(wǎng)簽101套，環(huán)比下降7.9%。 截至8月末，深圳全市新房住宅存量為336.1萬平方米，按照過去一年平均成交量計算，去化時間約為9.77個月。

　　二手房方面，今年8月，深圳二手住宅過戶套數(shù)為4175套，環(huán)比下滑10.3%；二手住宅過戶41.4萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。

　　房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，加之京滬新政已出，深圳的新政落地也只是時間問題。對于新政所持續(xù)的效果，多位房地產(chǎn)從業(yè)人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時均持相對審慎的態(tài)度。

　　一位TOP20房企負責(zé)客戶研究的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，相比起北京、上海，深圳的政策力度較大，但是并沒有超出市場的預(yù)期。“深圳目前的市場環(huán)境，即使是全面解除限購，也不會導(dǎo)致市場大起大落，仍然能夠保持穩(wěn)健，但是能夠有效改善預(yù)期。此次部分區(qū)域解除限購也是一個信號。”

　　除了此次新退出限購的區(qū)域，其他已經(jīng)解除限購的區(qū)域，多數(shù)房地產(chǎn)項目則還未來得及感受新政的效力。一位坪山項目的銷售經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，坪山的項目目前在深圳算是價格非常便宜的，多數(shù)客戶都能夠“上車”。“項目本身是剛需客戶多，購買多套的客戶并不多見，此次新政目前對我們的影響還有待觀察。”

　　一位龍崗項目的策劃經(jīng)理也對21世紀經(jīng)濟報道記者表達了相同的觀點。“今天我們的項目來訪量與平時周末相比是差不多的人數(shù)，目前接到的來訪報備預(yù)計不會出現(xiàn)很明顯的客流。因為龍華之前限購不嚴，對我們項目來說可能不會有非常明顯的成交帶動。”

　　目前，深圳僅剩下福田、南山以及寶安新安街道仍對購房資格有要求，其它區(qū)域已經(jīng)基本全面解除限購。

　　深圳中原研究中心分析認為，政策出臺可以有效提升市場信心，加快開發(fā)商推盤節(jié)奏和客戶入市意愿，帶動市場情緒，刺激需求釋放。從政策內(nèi)容看，分區(qū)調(diào)控、逐步放開依然是主要方向，核心區(qū)仍舊保持一定門檻，防止炒房。非核心區(qū)基本放開，意在吸引外地客戶，增加有效需求，同時加快非核心區(qū)去庫存，穩(wěn)住非核心區(qū)價格。

　　樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”已經(jīng)到來，深圳新政能否催化市場成交面好轉(zhuǎn)，仍待觀察。