【財(cái)眼觀兩會(huì)】魏晨陽(yáng)：不動(dòng)產(chǎn)金融工具將大力引導(dǎo)社會(huì)資本

　　中新經(jīng)緯3月7日電 題：不動(dòng)產(chǎn)金融工具將大力引導(dǎo)社會(huì)資本

　　作者 魏晨陽(yáng) 清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院金融MBA教育中心主任

　　今年《政府工作報(bào)告》明確提出，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并強(qiáng)調(diào)通過(guò)“盤(pán)活存量用地”“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”等措施穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　此前，多地已陸續(xù)放寬限購(gòu)政策，并加大保障性住房建設(shè)力度。然而，僅靠政策調(diào)控從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還不夠，不動(dòng)產(chǎn)金融工具如REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)、CMBS(商業(yè)抵押擔(dān)保證券)等在盤(pán)活存量資產(chǎn)、引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障房建設(shè)中也具有重要作用。

　　盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升房企流動(dòng)性

　　當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨高負(fù)債和融資挑戰(zhàn)，不動(dòng)產(chǎn)金融工具如REITs和CMBS能夠有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，緩解房企的流動(dòng)性壓力。以REITs為例，它通過(guò)將存量資產(chǎn)證券化，使企業(yè)能夠?qū)⒊恋淼南�費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出回收流動(dòng)性資金。這不僅降低了企業(yè)的杠桿率，還優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高了財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

　　此外，《政府工作報(bào)告》提出“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”，這為REITs和CMBS提供了新的應(yīng)用場(chǎng)景。通過(guò)為城市更新項(xiàng)目提供長(zhǎng)期資金支持，這些工具能夠覆蓋從項(xiàng)目改造到后續(xù)運(yùn)營(yíng)的全生命周期資金需求，推動(dòng)存量資產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向升級(jí)。

　　引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障房建設(shè)

　　保障性住房建設(shè)是政府的重要任務(wù)，但僅靠財(cái)政資金難以滿(mǎn)足龐大的資金需求。REITs等不動(dòng)產(chǎn)金融工具能夠?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房提供退出渠道，從而引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障房建設(shè)，形成財(cái)政資金的撬動(dòng)效應(yīng)。政府可以通過(guò)與社會(huì)資本合作開(kāi)發(fā)保障性租賃住房，再通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，吸引更多社會(huì)資本參與。

　　《政府工作報(bào)告》提出“大力推動(dòng)中長(zhǎng)期資金入市”，而REITs具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的特征，能夠吸引保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者參與。這種模式不僅為保障房建設(shè)提供了可持續(xù)的資金來(lái)源，還為社會(huì)資本提供了穩(wěn)定的投資渠道，實(shí)現(xiàn)了政府與市場(chǎng)的雙贏。

　　銜接財(cái)政政策與市場(chǎng)化資金，提升投資精準(zhǔn)性

　　在“中央預(yù)算內(nèi)投資”已定的背景下，如何通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新銜接財(cái)政政策與市場(chǎng)化資金，成為提升投資精準(zhǔn)性的關(guān)鍵。中央預(yù)算內(nèi)投資可以配套不動(dòng)產(chǎn)金融工具，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)支持。例如，在新型基礎(chǔ)設(shè)施和重大民生工程中，政府可以通過(guò)“資本金注入+不動(dòng)產(chǎn)金融”組合，在項(xiàng)目成長(zhǎng)階段注入財(cái)政資金并配套發(fā)行REITs或ABS(資產(chǎn)證券化)，吸引市場(chǎng)化長(zhǎng)期資金參與。

　　此外，政府可以通過(guò)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化對(duì)“兩新(大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新)”“兩重(國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè))”重點(diǎn)領(lǐng)域的支持，擴(kuò)大超長(zhǎng)期特別國(guó)債支持范圍，完善地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券管理機(jī)制。同時(shí)，用好財(cái)政補(bǔ)貼，例如對(duì)綠色ABS發(fā)行主體給予財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，形成“綠色金融+財(cái)政補(bǔ)貼”雙激勵(lì)，推動(dòng)綠色建筑和低碳項(xiàng)目的發(fā)展。這種創(chuàng)新融資模式不僅提高了財(cái)政資金的使用效率，還吸引了更多社會(huì)資本參與，形成了政策疊加效應(yīng)。

　　構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

　　在全球低利率環(huán)境下，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)面臨利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)可以借鑒歐美市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制。例如，利率互換工具在歐美市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，能夠有效對(duì)沖房貸資產(chǎn)的久期風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)可以推動(dòng)掛鉤LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)的利率互換產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提升市場(chǎng)流動(dòng)性，降低利率波動(dòng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的沖擊。

　　此外，參考日本企業(yè)在低利率時(shí)期的“出海投資”模式，中國(guó)房企可以通過(guò)海外資產(chǎn)配置對(duì)沖國(guó)內(nèi)利率風(fēng)險(xiǎn)。例如，利用低息環(huán)境發(fā)行離岸債券，投資歐美成熟市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)REITs，形成收益多元化結(jié)構(gòu)。這種風(fēng)險(xiǎn)分散策略不僅能夠降低國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的利率風(fēng)險(xiǎn)，還能夠提升企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。(中新經(jīng)緯APP)

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