租房新規(guī)今起實(shí)施，租客、房東們面臨哪些變化？

　　作者：鄒臻杰 

　　作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的國家級行政法規(guī)，今日(15日)開始正式實(shí)施的《住房租賃條例》(下稱《條例》)將對哪些人產(chǎn)生影響？

　　第一財(cái)經(jīng)了解到，《住房租賃條例》自今年7月21日對外發(fā)布以來受到各方業(yè)界人士關(guān)注。有房地產(chǎn)資深專家稱，該《條例》的正式實(shí)施，一方面能夠通過鼓勵(lì)更多人租賃住房，將更好發(fā)揮促消費(fèi)作用；一方面也能從存量盤活的角度更好地促進(jìn)“租購并舉”住房制度落地。

　　同時(shí)，《條例》相較于征求意見稿的幾大變化包括：明確“實(shí)名”的對象，明確房源入市標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大“不可租”房源名單，優(yōu)化備案模式，細(xì)化押金約定內(nèi)容，明確資金監(jiān)管賬戶要求，調(diào)整罰款適用情況等。

　　哪幾類人受影響

　　《條例》對于承租人、出租人、住房租賃企業(yè)等主體的影響何在？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，《條例》的正式實(shí)施，最主要實(shí)際上對承租人影響比較大。這主要是因?yàn)樵谶^往，租客的一些實(shí)際權(quán)益沒有得到充分保護(hù)，比如，上述提到的“押金”問題，此次《條例》中明確了“租賃合同中應(yīng)約定扣減押金的情形”“出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金”等，這將大大減少今后承租人和出租人在退押金方面的扯皮。此外，部分租客在過去遇到的租金被克扣但投訴無門的情況，也有望在實(shí)踐中得到積極解決。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，《條例》對于出租人其實(shí)也是保護(hù)。尤其是，近年來一些租客有許多不文明習(xí)慣，如租了房但每天進(jìn)進(jìn)出出很吵，產(chǎn)生一些擾民噪音、高空拋物等現(xiàn)象，《條例》的出臺，也保護(hù)了房東在這一層面的合法權(quán)益，使得房東的追訴有所依據(jù)。

　　“對于住房租賃企業(yè)，《條例》要求這類主體一方面要做到合同備案，一方面也要做好租金監(jiān)管。”嚴(yán)躍進(jìn)則稱，《條例》更多地對這一部分主體進(jìn)行了一種規(guī)范。《條例》實(shí)際上有較多的篇幅提到了住房租賃企業(yè)，意在培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，以使這類主體更好服務(wù)承租人。

　　上述幾類主體如何進(jìn)行具體實(shí)操？上海鏈家新房事業(yè)部總經(jīng)理徐向東也給出建議稱，對于承租人，首先，其在簽訂合同前，要核驗(yàn)出租人身份和房屋權(quán)屬等信息，查看房屋是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，如消防設(shè)施是否完備等。其次，簽訂合同時(shí)，承租人務(wù)必使用實(shí)名，仔細(xì)閱讀合同條款，特別是押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形等內(nèi)容。再次，合同簽訂后，若出租人未辦理備案，承租人可自行通過住房租賃管理服務(wù)平臺等渠道辦理備案，以保障自身享受公共服務(wù)的權(quán)利，如辦理居住證、提取公積金等。

　　對于出租人，徐向東表示，房東在出租房屋前，應(yīng)確保房屋符合建筑、消防等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，非居住空間不得單獨(dú)出租，單間租住人數(shù)和人均租住面積要符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)。簽訂合同時(shí)，要核驗(yàn)承租人身份信息，使用實(shí)名簽訂合同，并按規(guī)定及時(shí)辦理租賃備案。

　　“對于住房租賃企業(yè)一類主體，企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門報(bào)送開業(yè)信息，并在經(jīng)營場所醒目位置公示。發(fā)布房源信息要真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的要設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，通過該賬戶辦理資金收付業(yè)務(wù)。同時(shí)，要建立住房租賃檔案，如實(shí)記載相關(guān)信息，依法保護(hù)個(gè)人信息。”徐向東說。

　　配套措施

　　在后續(xù)的具體落地過程中，《條例》還需要完善哪些措施？

　　嚴(yán)躍進(jìn)則建議，第一，住房租賃的“房源”可以結(jié)合租客的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。過去，社會對于租客的理解多為“單身”“白領(lǐng)”，因此匹配的房源會相對較小，但現(xiàn)階段，也有更多租客會選擇長期租房不買房，那么，一些與生育、養(yǎng)育孩子相關(guān)的需求也會隨之而來，相應(yīng)的房源大小、戶型可能就會需要改變。

　　第二，住房租賃的配套也要跟上。除了住房租賃企業(yè)可以針對生育、養(yǎng)育孩子來配套一些設(shè)施外，如果租客有父母長輩來照顧，是否也能一個(gè)簡單的空間來匹配，并且盡可能將這些需求前置解決，“除此之外，《條例》實(shí)施一段時(shí)間后，各主體都需要根據(jù)市場需求以及變化，來積極設(shè)計(jì)和提供一些更好的、銜接性的產(chǎn)品。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　徐向東則表示，應(yīng)在監(jiān)管、服務(wù)這兩方面完善配套措施。比如，一方面，可以完善住房租賃管理服務(wù)平臺，這包括：相關(guān)行政區(qū)房產(chǎn)管理部門建設(shè)完善住房租賃管理服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測等功能的高效運(yùn)行，為租賃當(dāng)事人提供便捷的服務(wù)。

　　另一方面，可以加強(qiáng)部門協(xié)同監(jiān)管：建立房管、城管、市場監(jiān)督管理、公安、網(wǎng)信、消防等部門的信息共享機(jī)制，加強(qiáng)對住房租賃市場的協(xié)同監(jiān)管，形成監(jiān)管合力。

　　“此外，還需要建立信用評價(jià)體系，這包括：建立住房租賃市場主體信用評價(jià)體系，對承租人、出租人、住房租賃企業(yè)等的信用行為進(jìn)行記錄和評價(jià)，根據(jù)信用狀況實(shí)施差異化監(jiān)管和激勵(lì)措施，促進(jìn)市場主體誠信經(jīng)營。”徐向東補(bǔ)充。