得房率高達(dá)130%？新樓盤(pán)變相“偷面積”行為面臨規(guī)范

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　“零公攤”“得房率超100%”，近一年多以來(lái)，商品房最火熱的賣(mài)點(diǎn)，不是“卷價(jià)格”，而是“卷得房率”，超高得房率成為部分新房熱銷(xiāo)的重要原因之一。

　　提升住宅居住的空間感，本是建設(shè)“好房子”的方向，不過(guò)在現(xiàn)實(shí)操作中，存在房企為了提高得房率，變相“偷面積”的行為，比如陽(yáng)臺(tái)違規(guī)改造、設(shè)備平臺(tái)“偷梁換柱”、降低飄窗高度、擠占公共空間提升室內(nèi)面積等。

　　近期，部分城市出臺(tái)相應(yīng)文件，進(jìn)一步規(guī)范建筑計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)家表示，高得房率只是打造“好房子”的品類(lèi)之一，不管是豪宅、大戶(hù)型，還是普通住宅、保障房，都應(yīng)向美好人居和高品質(zhì)方向打造，而不是單純比拼得房率。

　　規(guī)范住宅計(jì)容

　　近日，部分城市官方發(fā)文，引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)于“高得房率”的討論。

　　9月15日，成都市發(fā)布的一份規(guī)定，剛剛結(jié)束意見(jiàn)征集。該文件全稱(chēng)為《〈成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2024)〉的補(bǔ)充規(guī)定》，涉及住宅計(jì)容等問(wèn)題。

　　文件表示，陽(yáng)臺(tái)、飄窗、以及入戶(hù)花園、空中花園、露臺(tái)、退臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、空調(diào)板、構(gòu)造板、結(jié)構(gòu)板、抗震板、開(kāi)敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等房屋附屬空間的水平投影面積，不大于該項(xiàng)目住宅計(jì)容建筑面積的30%。

　　如果與2024版對(duì)比，此前的規(guī)定是，“每套住宅飄窗、陽(yáng)臺(tái)及非公共活動(dòng)空間(含入戶(hù)花園、空中花園等，不含開(kāi)敞式電梯前室、外廊等)的水平投影面積，不大于該套住宅套型建筑面積的20%”。

　　有網(wǎng)友表示，陽(yáng)臺(tái)及各種附屬空間的面積占比達(dá)30%，新房得房率又要提高了？實(shí)際可能沒(méi)這么簡(jiǎn)單，這份補(bǔ)充規(guī)定的初衷，也并非單純?yōu)樘岣叩梅柯省?/p>

　　克而瑞四川表示，從去年的20%到今年的30%，表面看是多了10%的贈(zèng)送面積，但此前“入戶(hù)光廳”(即開(kāi)敞式電梯前室)并未納入20%的限額中。本次新規(guī)將光廳明確列入30%的范圍內(nèi)，原本無(wú)面積限制的光廳現(xiàn)在有了“天花板”。

　　據(jù)悉，因?yàn)榇饲叭霊?hù)光廳未納入20%的限制范圍，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上，各大樓盤(pán)瘋狂開(kāi)卷這部分區(qū)域的面積，幾乎已成為標(biāo)配，而且面積越做越大，甚至出現(xiàn)了30平米以上的設(shè)計(jì)，功能也從過(guò)渡區(qū)擴(kuò)展為“花園餐吧”、“會(huì)客廳”。

　　“本次調(diào)整名義上是提升板率，實(shí)則是對(duì)光廳面積進(jìn)行規(guī)范，抑制其無(wú)序擴(kuò)張。”克而瑞四川表示。

　　此外，新版的補(bǔ)充規(guī)定，首次將外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統(tǒng)計(jì)的空間，納入了板率計(jì)算范疇，讓附屬空間的總面積管控更嚴(yán)謹(jǐn)，政策是對(duì)此前樓盤(pán)贈(zèng)送方式泛濫的規(guī)范，旨在保障住宅項(xiàng)目的整體品質(zhì)。

　　更早之前，廣州、北京等城市也對(duì)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行嚴(yán)格落實(shí)。以廣州為例，安居客廣州稱(chēng)，2023年當(dāng)?shù)卦试S擴(kuò)大陽(yáng)臺(tái)等面積容積率后，住宅產(chǎn)品的得房率從傳統(tǒng)的80%逐步提升，部分項(xiàng)目甚至達(dá)到125%～130%。

　　今年6月份開(kāi)始，廣州著手進(jìn)行一系列規(guī)范。比如，嚴(yán)格界定住宅凸 (飄) 窗，不符合條件的全計(jì)容；規(guī)范天井位置并禁止壓縮尺寸；40米以上樓層花池半計(jì)容；建筑外立面的結(jié)構(gòu)柱全部計(jì)容等，規(guī)范變相增加使用面積的行為。

　　封堵灰色地帶

　　提升居住品質(zhì)和空間感，本是好房子建設(shè)的目標(biāo)之一，而各地的規(guī)范政策，意在堵住“偷面積”等灰色操作空間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，此前住宅項(xiàng)目規(guī)范的實(shí)施，一大亮點(diǎn)便是適當(dāng)增加得房率。但在“高得房率”成為市場(chǎng)熱點(diǎn)的背景下，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)“偷面積”手段來(lái)夸大營(yíng)銷(xiāo)，出現(xiàn)了所謂的得房率數(shù)據(jù)泡沫。

　　房企的常見(jiàn)手法包括：將陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為半封閉結(jié)構(gòu)，交房后通過(guò)后期改造擴(kuò)大室內(nèi)面積，規(guī)避計(jì)容規(guī)則；設(shè)備平臺(tái)“偷梁換柱”，將設(shè)備平臺(tái)標(biāo)注為空調(diào)機(jī)位，實(shí)際預(yù)留可拆除隔斷的開(kāi)口，購(gòu)房者收房后自行改造為室內(nèi)空間；飄窗“假贈(zèng)送”，設(shè)計(jì)可砸除的飄窗，通過(guò)減少窗臺(tái)高度虛增使用面積。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，各地推出的高品質(zhì)住宅中，對(duì)入戶(hù)花園、飄窗、陽(yáng)臺(tái)等區(qū)域，只有一部分面積計(jì)入容積率，房企便把這些區(qū)域占總建筑面積的比例提高，從而提高“得房率”。

　　但在實(shí)際操作過(guò)程中，因?yàn)閳?bào)批后監(jiān)管不嚴(yán)格，部分房企在項(xiàng)目報(bào)規(guī)以后，存在把部分面積轉(zhuǎn)移到客廳、臥室等區(qū)域的情況。市場(chǎng)上還有部分項(xiàng)目，通過(guò)擠占天井、電梯廳、樓道等空間，來(lái)增加客廳或臥室的面積。

　　此外記者還發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上部分項(xiàng)目宣傳的高得房率，把電梯廳等空間也算了進(jìn)去，住宅的實(shí)際套內(nèi)面積并沒(méi)有那么大。比如長(zhǎng)沙某樓盤(pán)表示，項(xiàng)目138平方米的戶(hù)型得房率高達(dá)123%，這是因把8.84平方米的電梯廳也算了進(jìn)去。

　　除了政府層面的規(guī)范動(dòng)作，有行業(yè)協(xié)會(huì)也關(guān)注到了該問(wèn)題。9月8日，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于征集規(guī)范“得房率”宣傳工作的通知》。

　　文件指出，自2024年4月以來(lái)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一批以“高得房率”為主要賣(mài)點(diǎn)的新規(guī)產(chǎn)品，部分項(xiàng)目甚至打出“得房率超100%”的營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)，此類(lèi)宣傳易引發(fā)誤解及爭(zhēng)議，一定程度上誤導(dǎo)了消費(fèi)者。

　　當(dāng)前，國(guó)家正積極倡導(dǎo)以“好房子”建設(shè)為導(dǎo)向，推動(dòng)住宅向綠色、低碳、智能、集約化方向發(fā)展。在此背景下，亟須引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從片面追求“高得房率”，轉(zhuǎn)向更加注重項(xiàng)目整體品質(zhì)與可持續(xù)性發(fā)展。

　　多方面“拔高底線(xiàn)”

　　在本輪新房市場(chǎng)中，高得房率的新規(guī)項(xiàng)目，一度實(shí)現(xiàn)普遍熱銷(xiāo)。不過(guò)，隨著市場(chǎng)上此類(lèi)產(chǎn)品越來(lái)越多，單純靠得房率這一賣(mài)點(diǎn)，已經(jīng)難以確保銷(xiāo)售流量。

　　克而瑞表示，武漢某高鐵TOD超高層項(xiàng)目，得房率達(dá)到97～98%，價(jià)格同樣為板塊最低，售價(jià)僅為13700元/平方米，但開(kāi)盤(pán)去化率僅18%未能實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。

　　還有部分城市如重慶，因新規(guī)項(xiàng)目集中入市造成客戶(hù)分流，去化率持續(xù)走低。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月以來(lái)部分四代項(xiàng)目去化率不足3成，存在流速放緩跡象。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新樓盤(pán)的高得房率，其實(shí)也是變相降價(jià)的方式，對(duì)舊規(guī)產(chǎn)品和二手房的沖擊較明顯。此外，當(dāng)同類(lèi)產(chǎn)品越來(lái)越多，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越發(fā)激烈。

　　“當(dāng)下，熱銷(xiāo)的新規(guī)產(chǎn)品，往往是具備核心區(qū)域、健全配套、價(jià)格實(shí)惠、裝標(biāo)升級(jí)等多個(gè)復(fù)合型優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，新規(guī)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還將持續(xù)加劇。”克而瑞稱(chēng)。

　　李宇嘉認(rèn)為，設(shè)計(jì)奢華、高得房率，只是好房子的品類(lèi)之一，而并非唯一。未來(lái)，不管是高價(jià)住宅、大戶(hù)型住宅，還是普通住宅、保障房，都應(yīng)向美好人居和高品質(zhì)的方向打造，且重點(diǎn)是“拔高底線(xiàn)”，而非僅關(guān)注上限。要全方面提升層高、樓板厚度、墻體壽命、電梯設(shè)置、隔音降噪等底線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，針對(duì)好房子標(biāo)準(zhǔn)的提升、項(xiàng)目報(bào)規(guī)的審批尺度，北京早已走在前列，政策核心并非僅僅拓展得房率，更多是要加強(qiáng)住宅公區(qū)建設(shè)，包括風(fēng)雨連廊、架空層、社區(qū)展示面等，這才是好房子的核心要素。

　　近期各地相繼規(guī)范建筑計(jì)容，在她看來(lái)，一方面是出于對(duì)二手房市場(chǎng)的保護(hù)，高得房率新盤(pán)對(duì)存量房沖擊較大，也進(jìn)而制約了新房市場(chǎng)上部分項(xiàng)目的售價(jià)。另一方面，核心是為了引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商，在社區(qū)公共部分上“下功夫”，這對(duì)未來(lái)居住體驗(yàn)的增強(qiáng)，以及轉(zhuǎn)化為二手房后的價(jià)值穩(wěn)定都有支撐作用。