新政驅動核心城市“金九”行情兌現(xiàn)，上海一二手房成交量同比增長24%

　　計思敏

　　9月各地樓市數據陸續(xù)出爐。在一系列樓市優(yōu)化政策的密集推動下，上海、深圳、北京等核心城市樓市“金九”行情順利兌現(xiàn)，一二手住宅成交量同比、環(huán)比均實現(xiàn)增長。

　　新政驅動核心城市“金九”行情兌現(xiàn)

　　在樓市政策的精準發(fā)力下，市場需求被有效激活。

　　核心城市中，上海受“滬六條”推動，市場活躍度提升明顯。從上海市房管局披露的數據來看，9月，上海一、二手住房累計成交207萬平方米，環(huán)比增加8%、同比增加24%。其中，得益于新開盤項目認購水平提升及在售項目銷售放量，一手住房成交55萬平方米，環(huán)比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8萬套，環(huán)比增加3%、同比增加27%。同時，自8月26日“滬六條”實施后，二手住房日均成交609套，較8月政策前增加12%，且呈現(xiàn)“逐周提升、周末沖高”特征。

　　今年8月25日，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調整本市房地產政策措施的通知》(簡稱“滬六條”)，從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優(yōu)化調整房地產政策“組合拳”。

　　其中，上海外環(huán)外市場在“取消購房套數限制”利好下表現(xiàn)亮眼。9月，外環(huán)外一手房在售項目日均成交較8月增加40%，二手住房成交占比達57%。同時，改善需求開始釋放，“滬六條”擴容支持四類群體增購住房成交占比達14%，高于全市平均水平。

　　有滬上經紀人告訴澎湃新聞，以閔行莘莊板塊與松江大學城板塊為例，兩大外環(huán)外板塊受新政影響，均呈現(xiàn)房源量、客源量、帶看量同步上升態(tài)勢，對比新政實施前后(9月1日-23日對比8月1日-23日)，兩大板塊的新增客戶數量提升13.93%，買賣單量提升20.75%。

　　深圳、北京同樣交出亮眼答卷。據樂有家研究中心數據，9月，深圳一二手住宅網簽總量為7633套，環(huán)比上漲20.7%、同比上漲38.3%。其中，一手住宅網簽3087套，環(huán)比上漲43.5%，同比上漲38.3%；二手房錄得量已連續(xù)7個月超5000套榮枯線。北京樓市“金九”也成色十足。中原地產研究院統(tǒng)計數據顯示，在政策的刺激下，9月北京二手房住宅網簽15843套，同比上漲19.4%，環(huán)比上漲20.5%；新建住宅網簽3454套。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，9月北京二手房成交量居年內第二，僅次于3月。在其看來，成交量環(huán)比同比上漲的原因包括限購政策微調、市場以價換量以及新房供應明顯上漲換房需求增加。

　　二手房價格短期壓力仍存

　　與成交端回暖形成反差的是，整體的樓市價格呈現(xiàn)“新房微漲、二手房續(xù)跌”的分化格局。

　　中指研究院監(jiān)測數據顯示，9月上海、杭州等部分核心城市加快推出優(yōu)質改善項目，帶動百城新建住宅價格環(huán)比保持結構性上漲。但百城二手住宅價格環(huán)比下跌仍較明顯，在高掛牌量背景下，市場短期仍面臨一定壓力。

　　數據顯示，9月百城新建住宅均價為16926元/平方米，環(huán)比微漲0.09%，但較上月收窄0.11個百分點，同比上漲2.68%。分梯隊看，核心城市推盤積極性有所提升，一二線城市價格同環(huán)比均上漲，三四線城市更多以消化現(xiàn)有庫存為主，降價跑量仍是項目間去化主要策略。

　　二手房市場而言，9月重點城市二手房交易活躍度明顯回升，但高掛牌量背景下，價格持續(xù)面臨一定下行壓力。數據顯示，9月百城二手住宅均價為13381元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，同比下跌7.38%。截至9月，百城二手房價格已連續(xù)41個月環(huán)比下跌。

　　以北京為例，張大偉提及，二手房價格受區(qū)域因素影響，在一些核心地段和優(yōu)質學區(qū)房區(qū)域，價格依然較為堅挺。但部分區(qū)域由于市場供需關系變化，價格也出現(xiàn)了調整。一些老舊小區(qū)或者配套相對不完善的區(qū)域，房價面臨一定下行壓力。

　　而從深圳市場而言，根據樂有家門店成交數據計算，9月深圳二手成交價為5.87萬元/平方米，環(huán)比小幅下降1.5%，降幅收窄，價格逐步趨穩(wěn)。

　　張大偉認為，隨著政策的調整和市場的自我修復，二手房市場有望在未來一段時間內逐步企穩(wěn)。預計成交量將在政策的刺激下有所回升，但回升的幅度將取決于政策的力度和購房者信心的恢復程度，10月份市場期待更多的利好政策包括降息、調整限購等政策落地。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，整體來看，為實現(xiàn)全年5%左右的經濟增長目標，并推動“十四五”圓滿收官，四季度宏觀政策有望進一步加力。短期房地產政策預計將繼續(xù)聚焦“止跌回穩(wěn)”目標，推動已出臺各項政策加快落實，同時增量政策也存在一定預期。

　　對于后市，中指研究院指出，房企上半年在核心城市競得的部分地塊預計將在四季度逐步入市，新增供應增加有望對核心城市新房銷售形成一定支撐，“好城市+好房子”仍具市場機會；而近兩年新項目供應偏少的城市，則仍將以去庫存為主，市場分化趨勢或將延續(xù)；二手房受掛牌量維持高位影響，短期或將延續(xù)“以價換量”行情。