超三成商品房已現房銷售，住房消費將從“賭預期”變為“驗實物”

　　作者：馬一凡

　　“現房銷售”的腳步更近了！

　　在“十五五”規劃建議明確推動房地產高質量發展的背景下，近日住房和城鄉建設部提出了六大重點任務，其中就包括建立住房保障輪候庫制度、推進商品房現房銷售制度。

　　過去30多年，很多購房者都體驗過“圖紙買房”的焦慮：僅僅對著戶型圖和沙盤，就花出了人生最大一筆消費，在漫長的等待期，還需要擔憂房屋爛尾風險以及交付質量問題。

　　這一切，或將成為歷史。

　　據克而瑞數據，2019年以來，商品住宅現房銷售面積占比已從10%提升至今年年初的33%，全國已有超過30個省(市)開展了現房銷售試點或出臺配套政策，在不久的將來，可售現房的規模或將超越期房。

　　在多地試點中，“交房即辦證”“所見即所得”的現房銷售項目大受歡迎，部分項目推出即“日光”。業內專家認為，未來樓市消費邏輯將被重塑，住房消費將從“賭預期”轉為“驗實物”。

　　超30%商品房已是現房銷售

　　從1994年開始施行、至今已推行30余年的商品房預售制度，在我國或許將逐步退出歷史舞臺。

　　近期，“十五五”規劃建議發布，全文在多處明確了房地產相關論述，核心內容包括推動房地產高質量發展，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度等。

　　此后，《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》中刊登了住房和城鄉建設部部長倪虹題為《推動房地產高質量發展》的署名文章。這篇文章提出了推動房地產行業高質量發展的六大重點任務。值得關注的是，六大任務中明確提出要建立住房保障輪候庫制度、推進商品房現房銷售制度。

　　這也意味著，房地產行業將從此前的高規模發展模式全面轉向高質量發展方向，以“推進現房銷售”為代表的一系列措施，有利于降低系統性風險，將成為下一階段房地產行業發展的核心任務。

　　實際上，早在2014年，即商品房預售制度施行約20年后，就有部分城市開啟了現房銷售的試點工作。

　　比如在上海市黃浦區，2014年該區出讓的一宗地塊首次明確要求“建成房屋須以全裝修現房銷售”。

　　海南是全國首個在省級層面推行現房銷售政策的省份，海南省規定，自2020年起，新出讓土地建設的商品住房全面實行現房銷售制度。

　　2024年年底，全國住房城鄉建設工作會議明確將“有力有序推行現房銷售”列為2025年住房和城鄉建設部重點工作之一，標志著現房銷售政策進入全面推進階段。

　　根據房地產研究機構克而瑞統計，自2022年末以來，全國已有超過30個省(市)開展了現房銷售試點或出臺配套政策。

　　克而瑞認為，與十年前相比，當前階段推行現房銷售的市場基礎已趨成熟，也是順應行業現實變化的做法。因為國家統計局數據已顯示，自2019年以來，商品住宅現房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%。克而瑞表示，未來可售新房的現房規模或將超越期房。

　　中原地產首席分析師張大偉則對記者表示，全國現房銷售占比已從2020年的12.7%躍升至2024年的30.84%，近期更是達到36%，現房銷售市場基礎的成熟，為政策落地提供了堅實支撐。

　　實景現房大受市場歡迎

　　毫無疑問，商品房逐步推行“現房銷售”，讓購房者“所見即所得”，能夠解決當下樓市中爛尾、貨不對板、信心不足等一系列問題。

　　以海南為例，據克而瑞數據，海南實施的現房銷售政策有效提升了購房者滿意度，新房投訴量下降67%；與此同時，頭部房企市場份額占比超過75%，行業集中度顯著提升。

　　一位上海房地產業內人士告訴記者，近年來，上海也一直在試點現房銷售，此前有一項政策就是部分區域在開發商拿地之初就約定樓盤內1-2棟實行現房銷售，以位于松江區的華發建發泗水和鳴為例，該小區在2021年推盤，2023年已交付，但是交付之后仍有一批房源上市，以實景現房的模式銷售，價格與兩年前基本一致，當時受到了市場歡迎，認籌數量遠大于房源數，需要較高積分才能入圍購買。

　　今年4月，湖北省荊門市的荊門城市更新公司推出了當地現房銷售試點項目——城控·易居苑，憑借“交房即辦證”“所見即所得”的現房銷售模式，開盤首日，該項目推出的共計5棟106套房源全部售罄，成為今年荊門市的第一個“日光盤”。

　　張大偉表示，現階段現房銷售改革并非對預售制的簡單否定，而是構建“現房為主、預售為輔”的二元體系，從根源上切斷爛尾風險傳導鏈。

　　過去在樓市中，市場權利是不平衡的。在傳統預售模式下，購房者同時承擔著資金被占用、市場波動與工程質量三重風險。

　　“現房銷售要求房企必須以實物品質贏得市場認可，將風險從購房者端轉移到了開發商端，這是對購房者權益的保障，將重塑樓市消費邏輯，住房消費將從‘賭預期’轉為‘驗實物’。”張大偉說道。

　　需要創新金融工具

　　未來將承擔更多市場風險的房地產開發商又如何看待現房銷售？

　　“從短期來看，房企的資金會進一步承壓，高融資成本的房企就徹底‘沒戲了’，但是從長期來看，以實景現房模式銷售能激發需求端的潛力，對于購房者來說，不會再顧慮房企未來能否交付，反而只需要去考慮產品力，從這個方面來說，房企又贏得了一個新的機會，因此未來還需要看針對現房銷售是否會出臺相應的金融端政策。”一名華東區域的房企人士對記者表示。

　　“單純的‘現房銷售’并不會真正解決銷售問題，現在市場上已經有很多現房銷售的商品房，但是銷售情況差異很大，因為有一些是試點項目、標桿工程，還有一些是‘熬’成現房銷售的，它的產品力不行，即便是現房銷售，還得打折降價才能賣掉。所以根本還在于產品和質量，未來市場整合會加速，有資金實力和產品力的房企才能存活下來，行業越來越集中。”另一位房地產業內人士則認為，現房銷售的持續推行，將讓行業整合進一步加速。

　　張大偉認為，如果實施現房銷售，房企面臨的資金壓力顯著增加，需加大金融支持力度，通過提高開發貸額度、延長期限等措施緩解轉型陣痛。

　　記者發現，過去部分省市發布的試點現房銷售政策中，大部分都涵蓋稅收優惠、緩繳配套設施費、鼓勵金融機構給予貸款優惠政策等措施。

　　克而瑞認為，現房銷售制度在全國落地必將面臨一系列挑戰，需要開發“現房開發貸”及銷售回款定金等創新金融工具，銀行、信托等金融機構需要針對現房銷售特點設計專門的融資產品，以緩解房企長期資金壓力；此外還需要調整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發商資金壓力。