融創(chuàng)碧桂園相繼獲債務重組突破，房地產(chǎn)風險化解窗口期來臨

　　作者：鄭娜 

　　連著兩天，融創(chuàng)、碧桂園兩大頭部民營房企在境外債務重組方面獲得重大突破。

　　11月5日，融創(chuàng)宣布約96億美元的境外債務重組獲香港高等法院批準，重組計劃條件均已達成；次日，碧桂園宣布境外債務重組方案在債權人會議上順利通過，在兩個債務組別的投票中，均獲得出席并投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票。

　　今年下半年以來，包括旭輝、世茂、禹洲、佳兆業(yè)、時代中國等宣布各項境外債務重組條件均已獲達成，重組方案全面生效；龍光的境外重組方案也在9月份獲得了超80%的債權人支持。

　　當前，房企的債務重組進程明顯加快，并且化債模式發(fā)生根本轉變，從過去的“以展期為主”轉向“實質(zhì)性削債”，多數(shù)企業(yè)境外債務重組削減幅度超過50%。業(yè)內(nèi)認為，此番化債落地后，將降低房企短期內(nèi)的償債壓力和利息成本，使企業(yè)能聚焦“保交樓”和輕資產(chǎn)轉型。房地產(chǎn)行業(yè)的風險化解正進入重要的窗口期。

　　多家房企完成債務重組

　　11月6日一早，碧桂園就公布了境外債重組方案的投票結果：組別一(銀團貸款組別)贊成票對應債權金額占相應出席并投票債權金額的83.71%；組別二(美元債及其他債權)贊成票對應債權金額占相應出席并投票債權金額的96.03%。

　　兩個債務組別均獲得出席并投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票，達成了裁定通過的必要條件。這也意味著，只待1月后的香港最高法院聆訊裁定，碧桂園此次的境外債重組方案將正式落地。至此，碧桂園也將達成在2025年底前完成境外債務重組的目標。

　　根據(jù)碧桂園方面披露，此次納入境外重組范圍的債務規(guī)模合計約177億美元，折合人民幣約1270億元(以兌換匯率7.2計)；在境外重組方案所有選項足額認購的情況下，重組完成后碧桂園預計降債規(guī)模約117億美元，對應約人民幣840億元有息債務，削債比例大約為66%。

　　步伐更快的融創(chuàng)則實現(xiàn)了更大比例的化債。11月5日，隨著境外債務重組獲香港高等法院批準，融創(chuàng)此番二次重組推進的全額“債轉股”，總規(guī)模約95.5億美元的境外債務基本實現(xiàn)“清零”。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，兩家頭部房企債務重組相繼實現(xiàn)重大突破，一方面可使企業(yè)的債務總額大幅降低，資產(chǎn)負債表得到顯著修復，同時債務期限大幅拉長，財務成本也大幅降低。其中，融創(chuàng)償債壓力預計下降近600億元人民幣，每年可節(jié)約大量利息支出；碧桂園的新債務工具融資成本大幅降至1.0%-2.5%，最長延長至11.5年，每年亦可節(jié)省巨額利息支出，且未來5年內(nèi)無集中兌付壓力，為經(jīng)營恢復提供了寶貴的緩沖期。

　　作為各大房企“上岸”的關鍵一步，今年下半年以來，有多家頭部企業(yè)完成了債務重組的重大突破，化債速度有明顯加快的趨勢。

　　其中，今年6月時，旭輝的境外債務重組獲香港法院批準，加上9月百億境內(nèi)債券重組方案高票通過，實現(xiàn)境內(nèi)外債務“同步通關”，成為首家完成境內(nèi)外整體重組的頭部民企。此后，7月-9月間，世茂、禹洲、佳兆業(yè)、時代中國各項境外債務重組條件均已獲達成，重組方案生效。同時，龍光的境外重組方案也在9月份獲得了超80%的債權人支持，接下來就等待債權人會議及最高法院的聆訊。

　　有近期完成債務重組的房企內(nèi)部人士向記者分析，在本輪房企債務重組過程中，部分先行企業(yè)已經(jīng)給行業(yè)打了樣，除了融創(chuàng)是二次境外重組之外，包括旭輝、碧桂園在內(nèi)的房企給出的重組方案條款較為相似，均為組合方案，整體削債比例也接近。再加上此前已經(jīng)歷過多輪談判，債權人對行業(yè)和市場形勢也有了更加清晰的認識，也就促使近期方案推進的速度明顯加快。

　　為轉型創(chuàng)造契機

　　在目前房企化債進入深水區(qū)、民營房企信用環(huán)境仍待改善的背景下，多家頭部房企境外債務重組的落地對行業(yè)來說具有重要意義。

　　劉水指出，當前出險房企化債模式已經(jīng)從過去的“以展期為主”轉向“實質(zhì)性削債”，直接削減債務本金，出現(xiàn)了根本性轉變，多數(shù)企業(yè)境外債重組削減幅度超過50%，部分甚至達到70%，例如融創(chuàng)本輪境外重組實現(xiàn)了全額債權轉股權，基本實現(xiàn)境外債務“清零”。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，這一變化對出險房企來說有重要意義，因為展期對企業(yè)資產(chǎn)負債表的壓力仍非常大，在商品房市場增量市場修復仍在進行中的情況下，導致企業(yè)造血功能仍較弱，最終可能造成企業(yè)和債權方雙輸?shù)木置妗?/p>

　　事實上，債務重組方案能以更快的速度落地，也顯示出當前債權人對于債權回收的預期已經(jīng)有所調(diào)整。

　　劉水指出，債權人的態(tài)度更趨務實，在市場調(diào)整期不斷延長的背景下，債權人意識到房企債務償還難度大，相較于資產(chǎn)持續(xù)貶值，更傾向于接受重組方案以提高債務清償率，爭取更大程度的權益保全。若房企后續(xù)經(jīng)營改善，股權價值提升，債權人可通過分紅或轉讓股權獲益。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，各大房企加速風險出清，也意味著市場對民營房企的系統(tǒng)性擔憂得到了有效緩解，有助于改善民營房企整體信用環(huán)境，推動行業(yè)從“信用分層加劇”向“優(yōu)質(zhì)主體率先企穩(wěn)”演進。

　　在不斷修復過往創(chuàng)傷的同時，“輕裝上陣”的房企也將有望抓住行業(yè)轉型的契機，走上正常經(jīng)營的軌道。

　　劉水表示，完成債務重組后，房企大幅降低短期償債壓力和利息成本，能聚焦“保交樓”和輕資產(chǎn)轉型，為經(jīng)營轉型創(chuàng)造了關鍵窗口。不少出險企業(yè)選擇聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務，重點發(fā)展代建、物業(yè)、資產(chǎn)管理等業(yè)務。

　　“輕資產(chǎn)業(yè)務不需要大量資本投入，不增加有息負債，能幫助企業(yè)在‘失血’后，以最低的成本恢復造血能力。”劉水表示，出險房企多年積累的核心能力并未完全消失，如產(chǎn)品力和品牌仍有一定影響力，并擁有成熟的開發(fā)、運營和服務團隊且經(jīng)驗豐富，具有成熟的管理流程和標準，將其遷移至盤活存量資源是合適的轉型發(fā)展路徑。整個行業(yè)從增量開發(fā)轉向存量運營，物業(yè)、資產(chǎn)管理等賽道空間廣闊。

　　近年來，房地產(chǎn)新發(fā)展模式逐漸落地，包括“好房子”建設，代建、物業(yè)管理、存量資產(chǎn)盤活、探索房地產(chǎn)的新場景和新業(yè)態(tài)、新空間等，都開始取得顯著效果。

　　李宇嘉認為，當前債務重組后可實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)負債表的松綁，有助于釋放企業(yè)歷史積淀的開發(fā)設計和運營能力，向新模式轉型，這是走向共贏、落實債權的必然路徑。

　　一家華東民營房企內(nèi)部人士向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風險化解正迎來一個至關重要的窗口期。盡管挑戰(zhàn)依然存在，但隨著政策持續(xù)精準發(fā)力、市場基本面逐步企穩(wěn)以及企業(yè)自身的積極努力，房企化債進程有望進一步提速，為行業(yè)最終實現(xiàn)長期健康發(fā)展奠定更為堅實的基礎。