租購(gòu)并舉深化，政策驅(qū)動(dòng)租房市場(chǎng)邁向“住有優(yōu)居”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 李莎 北京報(bào)道

　　住房租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。安居客數(shù)據(jù)顯示，10月隨著新增租賃需求減弱，整體掛牌租金環(huán)比小幅下降。

　　隨著租金水平的回落，租房低門(mén)檻、高靈活度、高性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)日益凸顯。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)在線找房的業(yè)務(wù)場(chǎng)景中，租房的用戶群體規(guī)模逐漸超過(guò)新房的找房用戶量。

　　與此同時(shí)，房源分散、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租購(gòu)權(quán)益不對(duì)等情況仍然存在，租賃市場(chǎng)各類(lèi)亂象仍時(shí)有出現(xiàn)。《住房租賃條例》(下文簡(jiǎn)稱《條例》)的實(shí)施為住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展注入新的動(dòng)能。

　　近日，《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》(下文簡(jiǎn)稱《輔導(dǎo)讀本》)出版，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在其中發(fā)表署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》。在這篇文章中，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力，依法維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益，被納入“十五五”時(shí)期全面落實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，相關(guān)政策的落地將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，同時(shí)也將對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)以及培育住房租賃企業(yè)等發(fā)揮重要作用。

　　“租購(gòu)并舉”深化

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)40城租賃線上需求熱度環(huán)比下降14%，一線城市中北京、上海需求降幅超8%，二線城市如天津、太原降幅逾25%。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，租房需求下降的核心原因是三季度畢業(yè)季、入職季等傳統(tǒng)租賃旺季結(jié)束，新增租房群體(如應(yīng)屆生、外來(lái)務(wù)工者)規(guī)模減少。同時(shí)，部分城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)下勞動(dòng)力流動(dòng)放緩，疊加“職住平衡”政策下本地租房需求趨于穩(wěn)定，整體需求進(jìn)入季節(jié)性低谷。

　　另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均月租金為34.57元/平方米，環(huán)比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累計(jì)下跌2.45%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.38個(gè)百分點(diǎn)。

　　張波認(rèn)為，今年以來(lái)租金下行主要受兩方面因素影響。一方面是租賃房源供給量增多。安居客數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)40城個(gè)人房源線上新增掛牌量同比上漲超過(guò)10%，大量房源集中入市，競(jìng)爭(zhēng)有所加劇。部分房東為避免空置，選擇主動(dòng)降價(jià)。另一方面是保障性租賃住房的上市。保障性租賃住房的租金一般會(huì)低于市場(chǎng)化租金，對(duì)周邊租金會(huì)產(chǎn)生直接影響，加之不少保障性租賃住房品質(zhì)更優(yōu)，進(jìn)一步拉低市場(chǎng)整體租金水平。

　　隨著租金水平的回落，租房的性價(jià)比進(jìn)一步凸顯。另外，相較買(mǎi)房，租房具有門(mén)檻低、靈活度高等優(yōu)勢(shì)，可以快速解決新市民、青年人等群體的住房需求問(wèn)題。

　　前不久，在“重構(gòu)居住關(guān)系—新租住時(shí)代”城市共生計(jì)劃主題沙龍上，58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝指出，2023年以來(lái)，在找房需求中，租房需求占比上升，租賃市場(chǎng)正在補(bǔ)位購(gòu)房市場(chǎng)。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩(wěn)，租售比突破國(guó)債收益率，也為租賃行業(yè)提供了利潤(rùn)空間。

　　早在2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向。“十四五”規(guī)劃綱要在部署房地產(chǎn)工作時(shí)，也強(qiáng)調(diào)了“租購(gòu)并舉”的重要性。

　　曹晶晶表示，“十四五”時(shí)期，在“租購(gòu)并舉”政策導(dǎo)向下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展，部分企業(yè)積極參與租賃住房運(yùn)營(yíng)，但總體來(lái)看，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)仍以個(gè)人房源分散出租為主，規(guī)模化的專業(yè)住房租賃企業(yè)占比較低。這導(dǎo)致了市場(chǎng)參與主體的行為不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問(wèn)題。

　　同時(shí)，在《條例》實(shí)施前，我國(guó)住房租賃領(lǐng)域缺少國(guó)家級(jí)的行政法規(guī)。市場(chǎng)租金價(jià)格信息不透明，住房租賃企業(yè)或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布不實(shí)信息、高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。

　　此外，張波指出，以往“重購(gòu)輕租”的思想，使得租客在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)上難以享受與購(gòu)房者同等權(quán)益。“租購(gòu)并舉”并非只是形式對(duì)等，而是要實(shí)現(xiàn)真正意義上的權(quán)益對(duì)等，通過(guò)租賃合同備案與公共服務(wù)掛鉤，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等公共資源租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

　　推進(jìn)租購(gòu)并舉很難一蹴而就，倪虹在《輔導(dǎo)讀本》署名文章中再次強(qiáng)調(diào)，健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這進(jìn)一步凸顯了政策的延續(xù)性，“十五五”時(shí)期繼續(xù)推進(jìn)租購(gòu)并舉的目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖。

　　租房市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展提速

　　9月15日，《條例》正式施行，這是我國(guó)首部住房租賃領(lǐng)域的行政法規(guī)，其出臺(tái)標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化新階段。

　　曹晶晶表示，《條例》通過(guò)明確各方權(quán)責(zé)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，為構(gòu)建穩(wěn)定的租賃關(guān)系提供制度保障，推動(dòng)形成權(quán)責(zé)清晰、行為規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，為住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展奠定法治基礎(chǔ)。

　　比如在合同備案方面，《條例》第八條明確要求“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。”合同備案制度有助于規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，保障出租承租雙方合法權(quán)益，提升市場(chǎng)管理規(guī)范化程度。

　　再如針對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”帶來(lái)的資金池風(fēng)險(xiǎn)，《條例》規(guī)定從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過(guò)該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。目前已有多個(gè)城市出臺(tái)租金監(jiān)管相關(guān)細(xì)則，要求對(duì)超過(guò)三個(gè)月以上的租金進(jìn)行監(jiān)管。

　　張波認(rèn)為，《條例》的落地實(shí)施，將對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問(wèn)題起到較大的遏制作用。但在實(shí)際落地執(zhí)行中，可能會(huì)面臨監(jiān)管難度較大、企業(yè)合規(guī)成本有所增加的情況。

　　優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)發(fā)展生態(tài)非一日之功，相關(guān)政策的細(xì)化完善和持續(xù)推進(jìn)同樣關(guān)鍵。倪虹在《輔導(dǎo)讀本》署名文章中明確，要全面落實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)，其中在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展這項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，明確要規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力，依法維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。

　　張波表示，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，可以實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房補(bǔ)短板、市場(chǎng)化房源提品質(zhì)的目標(biāo)，讓青年人、新市民“租得放心、住得安心”，這也是推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵所在。

　　著眼住房租賃行業(yè)，曹晶晶表示，相比發(fā)達(dá)國(guó)家，目前我國(guó)住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率仍較低，從市場(chǎng)化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來(lái)看，我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動(dòng)專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　而住房租賃企業(yè)發(fā)展離不開(kāi)政策支持，曹晶晶指出，未來(lái)政策有望繼續(xù)從財(cái)政金融、市場(chǎng)培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結(jié)合公積金、人才引進(jìn)、生育等方面，對(duì)供需兩端政策持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化。

　　展望“十五五”時(shí)期，張波認(rèn)為，租賃市場(chǎng)將全面邁入“高品質(zhì)發(fā)展”的深水區(qū)。從保障屬性來(lái)看，保障性住房租賃市場(chǎng)在住房保障體系中的兜底作用不會(huì)弱化，反而會(huì)更加精準(zhǔn)高效。與此同時(shí)，行業(yè)洗牌會(huì)進(jìn)一步加劇，具備標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)能力、能提供全周期服務(wù)的優(yōu)質(zhì)租賃機(jī)構(gòu)，將憑借品牌口碑和服務(wù)優(yōu)勢(shì)搶占更多市場(chǎng)份額。