成交價低至六折 銀行“直供房”密集掛牌 不良處置提速

　　證券時報記者 黃鈺霖

　　11月19日，由南京銀行直供的4處商鋪拍賣成功，評估總價1783萬元，起拍價600萬元，成交價721萬元，成交價相對市價打了六折。

　　記者注意到近期在阿里拍賣平臺上，銀行“直供房”數量明顯增多。

　　銀行“直供房”指借款人貸款違約后，銀行通過債權獲得抵押物不動產完整產權，再在公開市場銷售的房產。銀行下場賣房并非不計成本，而是為處置不良資產、盡快回籠資金并補充當期利潤。業內人士預計，未來銀行“直供房”數量仍會上升。

　　“直供房”批量掛牌

　　11月19日，佛山農商行持有的一處寫字樓房產以超4.5億元起拍價上架拍賣。這并非個例，銀行“直供房”正呈現批量掛牌的趨勢。

　　證券時報記者瀏覽阿里資產“銀行直供”專欄發現，百余套待拍賣房產正在掛牌，涵蓋臨街商鋪、住宅、廠房等多種類型房產，分布于北京、廣東、廣西、貴州、內蒙古、甘肅等多個省份。這些房產的賣方陣容廣泛，包括六大國有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及杭州銀行、蘭州銀行等區域性城商行與農商行。

　　掛牌的房產起拍總價根據房產質量和區域的不同大多在萬元至百萬元不等，也有不少房產價值逼近億元。值得注意的是，大多數銀行“直供房”起拍價均打折，不少房產標注“低于市場均價”。

　　法拍平臺上，因抵押折價拍賣的房產并不少見，但銀行“直供房”與常見的法拍房有本質不同。以產權歸屬為例，銀行“直供房”出售前產權已歸銀行，是銀行通過以物抵債等司法程序理清債權債務后收回的房產。普通法拍房拍賣前產權仍在原房主名下，因債務問題被法院強制拍賣，成交后才能過戶。

　　招聯首席研究員、上海金融與發展實驗室副主任董希淼表示，銀行“直供房”拍賣本質上是銀行處置不良資產的一種方式。當企業或個人無力償還貸款時，銀行會通過司法程序取得抵押房產的完整產權，然后通過線上平臺或自有渠道直接掛牌出售。

　　董希淼表示，銀行“直供房”主要來源有幾種：一是普通企業或個人申請貸款作為抵押物的房產；二是房地產公司無力償還貸款或破產重組，銀行被動接受尚未出售的房產；三是個人按揭住房貸款的借款人抵押的房產。

　　對二手房市場影響仍有限

　　房產是銀行不良資產處置中常見的資產類型，多數銀行以往會選擇通過法院查封拍賣或批量轉售給AMC(資產管理公司)的方式進行處理。那么，銀行如今為何親自下場“賣房”？

　　董希淼認為，這實屬無奈之舉，本質是為了縮短處置不良資產周期，盡快回籠資金。“實際上，大多數銀行‘直供房’經歷過司法拍賣但遭遇流拍，由法院裁定至銀行名下后，銀行才再次將其上架出售。”他說。

　　近期，市場對銀行“直供房”的關注度在上升，有觀點認為，銀行“直供房”降價出售或對二手房市場產生影響。地產分析人士向證券時報記者表示，銀行“直供房”價格雖低，但在二手房市場中占比不高，且非住宅類占比大，與居民家庭住房價格關聯不緊密。

　　記者咨詢了北京、廣東等地多個房產中介，對方均表示，其所在地區的二手房市場價格目前并未受到銀行“直供房”增多的影響。

　　“房地產市場基本盤具有穩固的趨勢，銀行‘直供房’屬于小眾市場，對大盤影響有限。”前述地產分析人士告訴證券時報記者。

　　有房產中介告訴記者，銀行“直供房”相較于普通法拍房，產權歸屬較為清晰，無隱性糾紛，因此拍賣和過戶流程會更加迅速。但對于個人購買者而言，還是應實地看房，詳細了解情況，仔細評估后再審慎決策。

　　銀行不良資產轉讓提速

　　銀登中心官網數據顯示，今年四季度以來，行業個貸不良資產轉讓在加速。截至11月19日，已有中國銀行、交通銀行、建設銀行、平安銀行、招商銀行等多家商業銀行發布不良貸款轉讓信息80條，與10月全月總數相當，主要類型為個人消費貸款、經營性貸款、信用卡透支。

　　國信證券研報表示，目前包括個人住房貸款、個人消費貸款、信用卡貸款和個人經營性貸款在內的各類型零售貸款不良率在上升，零售業務風險在暴露。

　　董希淼表示，銀行“直供房”的出現，體現出商業銀行，特別是中小銀行在不良資產處置方面的多重困境。

　　他表示，部分中小金融機構歷史包袱重，但不良資產處置方式較少，應采取更多差別化的措施，綜合運用現金清收、自主核銷、不良資產轉讓和不良資產證券化等方式，進一步加大不良資產處理力度。同時，應將更多中小金融機構納入不良資產轉讓試點；地方政府應優化區域金融環境，并拿出更多“真金白銀”，在稅收減免、債務重組等方面有力支持中小金融機構不良資產清收處置。