北京一涉宅用地刷新區域單價紀錄！什么信號？

　　11月19日，北京、成都、天津等地均有土地成交。

　　北京兩宗涉宅用地總成交金額32.71億元，其中，東城區祈年大街地塊溢價4%成交，成交樓面價超8.1萬元/㎡，刷新區域單價紀錄；昌平區未來科學城地塊則底價成交，綜合成交樓面價1.51萬元/㎡，經營性成交樓面價約2.32萬元/㎡。

　　業內人士認為，北京兩宗地塊一熱一溫的市場反應，深刻反映出北京土地市場正在從普漲模式轉向價值深耕模式。核心區土地憑借稀缺性依然堅挺，但開發邏輯已轉向文化與產品力的精細融合；而近郊地塊則更依賴實際供需和運營能力，考驗開發商在成熟板塊中打造差異化競爭力的真功夫。

　　另外，成都一宗組合用地由中糧大悅城底價26.5億元拿下，成交樓面價1.7萬元/㎡。 天津一宗涉宅用地由天津軌道交通集團以底價7.19億元競得，成交樓面價1.1萬元/㎡。武漢一次性推出24宗涉宅用地，總起始價超83億元，將于12月9日拍賣。

　　北京兩宗涉宅用地超32億元成交

　　11月19日，北京出讓兩宗涉宅用地，分別位于東城區祈年大街和昌平區未來科學城，總成交金額32.71億元。

　　其中，東城區祈年大街多功能用地，建設用地面積22756.72㎡，規劃建筑面積25000㎡(其中住宅17500㎡，辦公7500㎡)，容積率1.1，起始價19.5億元，起始樓面價7.8萬元/㎡。該地塊開拍前已獲得2輪線上報價，現場共2家競買人舉牌38輪，最終由北京城建以總價20.28億元競得，成交樓面價8.1萬元/㎡，溢價率4%。

　　昌平區未來科學城項目(南區)土地，建設用地面積43024.985㎡，規劃建筑面積82210.699㎡，容積率1.91，起始價12.426億元，綜合起始樓面價1.51萬元/㎡。最終該地塊由未來科學城以底價12.426億元競得，綜合成交樓面價1.51萬元/㎡，經營性成交樓面價約2.32萬元/㎡。

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，北京土地市場迎來內城與近郊兩宗特質鮮明的地塊同步出讓，呈現出當前市場分化與轉型的清晰信號。

　　張凱指出，東城區祈年大街地塊因其位于二環內，南鄰天壇、北靠前門的稀缺區位，以及2020至2023年內城連續四年住宅“零供應”的背景，成為市場關注的焦點。不過，該地塊也存在諸多限制，如項目住宅體量不超過總規模的70%，即約1.75萬平方米；緊鄰歷史文物金臺書院的0202地塊限高僅為3.3米，并須遵循傳統四合院形制建設并實施“整院售賣”；其余三個地塊建筑限高為18米，預計將規劃為6層以下的低密度住宅產品。這些約束條件在體現古都風貌保護要求的同時，也對開發商的文化理解力與產品創新力提出更高挑戰。從未來市場預期看，參考去年東城區金魚池地塊25%溢價成交表現及15萬元/平方米的期房指導價，本項目預計其未來售價可能突破15萬元/平方米，其中四合院類產品或因稀缺性擁有更高溢價。

　　“與此相對，昌平未來科學城地塊則以12.426億元底價成交，表現理性。”張凱說，該地塊具備離地鐵17號線未來科學城站400米距離的交通優勢，且周邊商業配套正在逐步完善，但西側有國賢府一期、二期在售房源形成直接競爭，周邊大量次新二手房源(未來金茂府等)也可能對新房價格形成壓制，加之兩幅住宅地塊南北進深不足及捆綁文化設施代建帶來的隱形成本，導致市場參與熱情不高，最終僅未來科學城一家企業出手。

　　張凱認為，兩宗地塊一熱一溫的市場反應，深刻反映出北京土地市場正在從普漲模式轉向價值深耕模式。核心區土地憑借稀缺性依然堅挺，但開發邏輯已轉向文化與產品力的精細融合；而近郊地塊則更依賴實際供需和運營能力，考驗開發商在成熟板塊中打造差異化競爭力的真功夫。隨著北京城市發展進入存量更新與增量優化并重的階段，如何通過設計創新與運營提升，在保護與發展、文化與商業之間取得平衡，將成為房企未來競爭力的關鍵考驗。

　　成都、天津涉宅用地均底價成交

　　11月19日，成都一宗青羊區組合供應宗地拍賣，該組合宗地由4幅子地塊組成，其中2幅為住宅用地，2幅為商業服務業用地，總建設用地面積13.45萬㎡，總規劃建筑面積30.52萬㎡，總起始價26.5億元，住宅用地起始樓面價1.7萬元/㎡。最終中糧大悅城以底價26.5億元競得該地塊組合，住宅樓面價1.7萬元/㎡。

　　同日，天津出讓一宗涉宅用地，用地性質為住宅用地、教育用地，總用地面積34469.9㎡，規劃建筑面積49288.4㎡，住宅用地容積率2.0，教育用地容積率1.0，起始價7.19億元，起始樓面價11082元/㎡。最終天津軌道交通集團以底價7.19億元競得地塊，成交樓面價11082元/㎡(扣除幼兒園建面后成交樓面價為11821元/㎡)。

　　另悉，11月18日，武漢市自然資源和城鄉建設局發布《武漢市拍賣出讓國有建設用地使用權公告》，一次性上架27宗地塊，總起始價87.99億元，涉及新洲區9宗、蔡甸區2宗、江夏區9宗、東湖高新區1宗、江漢區2宗、硚口區2宗、洪山區1宗和漢陽區1宗，其中涉宅用地24宗，總起始價約83.53億元，此次公告地塊將于12月9日拍賣。