不再逃離北上廣，年輕人花200萬抄底“老破小”

　　作者：孫夢凡

　　曾經喊出“逃離北上廣”的年輕人，正轉身用另一種方式“安家”。

　　機構最新數據顯示，在北京、上海等一線城市的二手房市場中，總價200萬元以下的低總價房源正成為交易“主力”，其中北京該價位段成交占比高達57.19%，上海也達到48.72%。

　　一線城市低總價“老破小”成交占比提升，背后是隨著房價持續調整，曾經要“掏空六個錢包”的房子，如今年輕人踮踮腳也可能夠得到，二手房市場已成為極致剛需的“蓄水池”。

　　此外，受房價向下調整影響，部分低總價房源因租金收益率尚可，也成為購房者考慮入手的原因之一。

　　極致剛需托起樓市半壁江山

　　今年以來，新房市場和二手房市場，走出了不同的走勢。

　　據克而瑞數據顯示，2025年前10月，30個重點城市一二手房成交面積合計27443萬平方米，較2024年同期持平。其中，新房成交面積同比下降7%、二手房則同比上漲6%。

　　總量上穩住盤面的二手房市場，都是由哪類購房者在支撐、尤其是在一線城市？據CRIC監測數據，10月京滬深總價200萬元以內的低總價段房源，成交套數占比同環比齊增。

　　具體來看，北京總價200萬元以下房源成交占比，已達到了57.19%，而且剛需客群集中度仍在持續上升，10月成交占比同環比增長1.81個百分點、4.67個百分點。

　　再以上海為例，2025年10月，上海總價200萬元以內房源成交套數占比為48.72%，環比上升2.16個百分點，同比上升8.93個百分點，市場份額有進一步擴大的趨勢。

　　二百萬左右的“老破小”，為何成為一線城市二手房的成交主力？

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶告訴第一財經，總價200萬～300萬區間房源，多對應60～80平方米的剛需戶型，剛好契合首次在京置業的年輕群體需求。

　　“一方面，剛步入職場的年輕人資金有限，這類房源的購房門檻較低，不會造成過大經濟壓力；另一方面，很多有孩子的家庭，原本計劃購買大戶型，但受高總價影響，轉而選擇該價位小戶型來兼顧居住與教育配套需求。”她認為。

　　曹晶晶還表示，這個價位的房源大多通勤便捷，周邊配有大型商超、基礎醫療設施等，成熟的生活配套讓居住便利性大幅提升，容易受到購房者青睞。此外，部分業主購置新房后，為緩解還貸壓力，會選擇出售手中200萬～300萬的二手房，加速了資產流轉。

　　實際上，早在今年年初，年輕人“抄底”一線城市老破小的現象便已出現。在北京，有購房者看到一線城市房價有所回調的現象，決定結束租房生活，準備買一套“三環內、接受老破小、不用電梯、離地鐵站近”的房子，最終順利置業。

　　在上海，也有購房者表示，自己這些年一直是租房生活，通勤距離較長非常不方便，而一些老舊小區的價格有所回調后，那些“低總價、有地鐵、戶型周正”的房源，讓她動了買房的心，最終鎖定一套掛牌價較前兩年回調超百萬的房子。

　　如今這一趨勢繼續深化，核心還是受二手房價格調整的影響。據易居研究院報告，10月一二三線城市的二手住宅價格指數，環比變動分別為-1.0%、-0.6%、-0.7%，同比變動分別為-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房總體處于價格去泡沫的過程中。

　　“價格的深度調整，帶來了量的提振。”該研究院稱，從買家角度看，二手房價格調整后，認購的性價比明顯提高，一些好地段的二手房，依然是工薪家庭和年輕人置業的首選。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經，目前入市的購房者，多為有迫切住房需求的剛需，例如買老舊二手房以解決剛性自住需求。對改善型購房者來說，則面臨選擇新房還是二手房的難題，其中部分購房者受房價預期等影響，可能傾向于保持謹慎、暫緩購房。

　　買房收租的誘惑與風險

　　一線城市“老破小”成交占比提升，背后還有一個影響因素即租金。

　　近期，市場上關于二手房跌出“投資價值”、租金回報率高等觀點開始增多，稱部分“老破小”租金收益率超過3%，買房收租的收益高于把錢存銀行。記者在采訪中發現，有一線城市的房產中介，也在通過宣傳二手房的租金收益率，來吸引購房者入市。

　　比如，北京朝陽區有房產中介在介紹一小區時稱，該小區每月成交15～20套房源，不少購房者都是買來出租，其中報價80萬左右的房子，月租金在3400元左右，刨去交易稅費、物業費、供暖費等成本，整體租金回報率在3%～4%左右。

　　但是，上述小區屬于商住房，產權年限多為40年或50年，且需要全款支付；其次，商住房的水電等生活成本較高，未來如果再出售的話，流通性也不能保證。“目前，租金收益率超過3%的老房子有，但是非常少，此外也大多為商住房。”中介稱。

　　記者又咨詢了另一套“老破小”，該房源位于北京朝陽區，建筑面積60平方米、報價175萬元，中介稱如果后續出租的話，月租金在4000元左右。如果不考慮物業費等成本、以及房源租賃空置期，粗略計算其租金回報率最高約2.74%左右。

　　租金回報率，即房源年租金收入和房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的參考指標。國際上認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買并出租的，租金回報率在3%以下的城市房價水平過高，不適合通過出租來達到回本目的。

　　據麟評居住大數據研究院數據，2025年上半年，重點50城租金回報率為2.08%，較2024年上升0.02個百分點。期內，房價調整幅度大于租金調整幅度，間接帶動租金回報率上升。

　　“單純從收益角度來看，相比存銀行的利息收益，買房收租有一定優勢，但投資需要考慮的因素眾多，買房收租的投資門檻高于理財產品，回報周期較理財時間更長，當下房地產市場環境錯綜復雜，買房出租還會面臨空置的風險。”該研究院表示。

　　對此盧文曦表示，租金回報率超過3%、甚至在4%左右的物業少見、屬于稀缺類型，國內老舊小區能達到該水平的非常少。不過近年來，因房價指數持續下跌，整體的租金回報率略有回升，尤其是一些房齡較大的住宅，因房價跌幅較大，租金回報率反而相對較高。

　　但盧文曦提醒稱，這類房產通常房齡在15～20年以上，產品形態與當前新建住宅存在顯著差距，在“好房子”標準不斷提升的背景下，老舊房產未來價格上漲空間有限。因此，高租金回報率并不代表其房價具備跑贏大盤的潛力，要認識到其潛在的市場風險。

　　值得注意的是，雖然買房不能只看租金收益率，但該指標的重要性正在提升。

　　國金證券表示，隨著我國房地產市場逐漸走向成熟，房子正在經歷由投資品向消費品的過渡。一旦房子轉變為消費品，租金回報率決定的居住價值，將成為房子估值的“錨”。隨著房價持續調整，一線城市出現部分高租息的房產，會成為推動市場企穩的重要力量。

　　業內專家還表示，如果參考該指標購房，最好是利用短期內閑置的資金、不產生額外貸款費用；考慮收益率時，也要將個稅、契稅、中介費、增值稅、物業費等各項成本納入計算；最重要的，要選擇地段較好的房源，同時考慮未來出售時的綜合成本。