銀行國資輪番下場賣房，業內呼吁”規范行為”避免沖擊市場心理

　　作者：鄭娜

　　二手房市場上出現了不少機構的身影。在阿里資產、京東拍賣等平臺上，六大國有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及區域性城商行與農商行紛紛上線賣房；在各大資源轉讓或拍賣平臺上，地方國資也接連集中掛牌手中房產……

　　多位受訪業內人士表示，這些機構處置所持資產并不是新鮮事，受房地產行業所處的深度調整周期影響，近來處置規模有所增大，且因部分房源價格較低，吸引了不少外界關注。但整體來看，這部分資產涉及范圍小、規模不大，對二手房的影響相對較小。

　　但在房地產市場尋求筑底企穩的背景下，機構的集體賣房行為依然對市場心理帶來負面沖擊。58安居客研究院院長張波認為，在房地產的修復關鍵期，行業下行趨緩但全面企穩尚需時間，國資平臺和銀行集中賣房雖供應量有限，但在市場預期分化、行業承壓的背景下，易加劇價格踩踏與觀望情緒。當下需暫緩機構公開批量賣房，可優先推進收儲對接，并建立常態化存量房收儲機制，結合 REITs 等金融工具盤活資產，順應行業高質量轉型趨勢。

　　銀行下場

　　近期，各大主流線上交易平臺上出現了越來越多銀行的身影，這些機構紛紛上線處置手中的房產標的，從住宅到商業用房、寫字樓，覆蓋多種物業類型。

　　以阿里資產平臺為例，在“銀行清倉”專欄下，中國銀行廣州分行掛牌了廣州市黃埔區東園二街小區94平方米的精裝房，起始價超95萬元；廣東云浮農商行即將開拍的商住房，起拍價8萬元……同時還有位于上海、廣州、北京等一線城市的資產出售，如杭州銀行掛牌的北京通州一處建面約109平方米的抵債房產，當前價格約123萬元。

　　銀行“直供房”頗受外界關注，一方面是銀行親自下場“賣房”，另一方面則是這些資產的價格多有折扣。例如，上述掛牌的廣州黃埔區房源，起拍均價在1萬元/平方米左右，而該房源所處地段掛牌均價則在1.5萬元/平方米。

　　事實上，銀行直供房不是“新物種”。某大型國有銀行負責個貸的內部人士告訴記者，銀行直接賣房之前，是先走正常拍賣手續進行法拍，兩次流拍以后就不再拍賣，只能自己直接處置。

　　銀行手中這些房產的來源是哪里呢？同策研究院聯席院長宋紅衛告訴記者，一類是來自于開發商的工抵房，另一類屬于經營貸的抵押品。由于房地產市場化債工作的推進，部分開發商為了還銀行貸款，把房子直接抵給銀行，這種房源近兩年不斷增加，同時經營貸斷供的群體也會把房子抵給銀行。

　　北京煒衡(上海)律師事務所合伙人鞠秦儀律師表示，市場下行過程中房價持續調整，部分個人和企業的現金流受到影響，進而不良抵押房產規模膨脹，銀行手里積壓的抵押房產數量快速增加。

　　“與此同時，傳統法拍房存在諸多諸如程序復雜、流程冗長、成交率持續走低等情況，”鞠秦儀表示，當前，銀行直售房產的模式已經愈發成熟，先通過司法程序將房產產權剝離到銀行名下，再借助阿里、京東等第三方資產平臺或自身公眾號掛牌銷售，也就形成了“銀行直供房”增多的現象。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去，這種銀行直售房產，大體量的不動產往往在各種資產處置平臺上，通過B端來批量處理，小規模的幾套房則通過房產中介機構在二級市場上賣掉。但近期隨著處置規模的增多，銀行的售賣渠道也轉向“To B”和To C”并重，以盡快完成處理，避免資產價格進一步下跌。

　　鞠秦儀告訴記者，相較于法拍房，“銀行直供房”中，銀行是合法產權人，處置自有資產，無需依賴法院，可直接掛牌銷售，回款周期、成本可控，能快速盤活不良資產。同時，其交易流程接近二手房，通常支持實地看房，部分甚至可申請貸款，交易流程靈活，定價穩定且有議價空間，一般來說產權已提前清理，風險集中于房屋質量和少量歷史欠費，整體風險更低。

　　國資上陣

　　許多地方國資平臺掛牌出售房產的案例也在引人矚目。

　　日前，四川西昌市房地產事務中心委托拍賣公司，將144套住房面向社會依法進行網絡公開拍賣，這些“資產包”大多為經濟適用房、保障房。

　　同期，福州也有多個平臺掛牌旗下資產。例如長樂區國資平臺公開拍賣長樂區共51套市場化商品房，房源總價從44.7萬元到153.6萬元不等；福州市土地發展中心將持有的302套住宅以電子競價方式公開掛牌轉讓。

　　此外，部分一線城市也有國資平臺掛牌“賣房”。例如北京天恒置業集團旗下公司掛牌出售111套房產，總轉讓底價超過3.3億元，涉及西城區、海淀區、朝陽區、房山區等多處房源；廣州機場建設投資集團、廣州地鐵集團也出讓手中的房產、店鋪以及車位等資產。

　　同樣的，國資批量出售房產在過去也并不罕見。多位受訪業內人士提及，國資平臺處理各種資產的動作常規行為。

　　有福州房地產業內人士告訴記者，福州國資平臺一直都有類似的舉措，一般都是國資平臺名下的商品房資產，拿出來拍賣，現在也有一些多出來的安置商品房。現在能流通的，大部分是早幾年競配建的房子，還有保障房/公租房。

　　有房地產研究機構人士稱，這一現象屬于地方國資平臺的常規運營策略，若存在適配性資產，便會通過多元渠道推向市場，以規避資產閑置。

　　該研究機構人士進一步表示，“當前閑置資產規模有所擴大，與當前房地產行業所處的調整周期存在關聯。”上述福州房地產業內人士也提及，一般情況下，國資平臺手中的資產只要不貶值、不虧錢，就可以不用處理。

　　宋紅衛分析稱，最近多個省份都在積極推進國有“三資”改革，國有資源資產化、國有資產證券化、國有資金杠桿化”，賣房是資源資產化的直接表現，這有利于增強地方政府的財政實力。

　　“把保障房或者經適房市場化銷售也是市場化配置資源的一種方式，有利于提高資產的效率，最大化地實現物盡其用。”宋紅衛表示，當前把這些資產公開出讓，一方面是積極踐行國資“三化”，同時，原來的保障房和經適房前期都是按照規劃來供應的，近年來，我國人口流動變化較大，部分地區的保障房或者經適房可能會存在與人口需求不匹配的情況，比如說供給過剩，過剩的房源長期閑置，屬于低效資產，提高存量資產的效率是當前政策方向。

　　業內呼吁避免扎堆

　　機構集中向市場推出可售房源，對二手房市場會帶來怎樣的影響呢？多位受訪業內人士均表示，實際影響不大，但心理沖擊不小。

　　有資深地產中介表示，銀行出售的房產其實普通購房者很難接觸到，比較好的房源一般都通過中介機構或專業人士出售了，相對差的房源、比較難賣掉的才會流到公開平臺上。宋紅衛也表示，銀行直接賣房由于范圍小、規模不大，且市場推廣和影響力都較小，因此目前對二手房的影響相對較小。

　　上述福州當地房地產業內人士也向記者表示，國資平臺出讓的資產一般是由拆遷辦、房管等接手，還會有些低價房源被專業團隊收走，很少會有此類資源流向普通購房者。

　　“當前，就單個案例來說，由于規模較小，對市場影響比較小。”李宇嘉表示，但當前房地產市場下行，市場預期一致轉弱，而且現在二手市場掛牌量、房價、交易周期都不算理想的背景下，房源供給主體增多，盡管個案的量不大，但加總起來的房子數量增多，就有可能對預期造成影響，對市場形成進一步擾動。

　　李宇嘉也表示，隨著銀行業內對業績考核、資產處置力度的加大，加上地產下行，表內部分不動產風險暴露加大，銀行直接對接C端處置的資產量可能會增加，這也意味著銀行端未來的房源供給可能會增加。

　　宋紅衛也擔憂，若這些主體供給的房源規模持續變大，影響力有可能會擴大，拉低項目所在區域的價格，短期內會給區域二手房造成價格上的壓力。

　　在房地產止跌回穩的過程中，如何最大程度地避免這類“新增供應”可能給市場帶來的壓力？

　　李宇嘉認為，在市場修復的關鍵期，有必要規范銀行等機構為了單方面保障自己的債權進行較大幅度的降價出售。事實上，法拍房、工抵房、銀行“直售房”，都要進行統籌管理，才能避免資產價格無序下跌的現象。

　　張波也指出，從行業背景看，當前居民資產負債表修復滯后、城市分化加劇仍是核心矛盾，機構公開出售房源難免會強化看空的市場預期，并與市場一二手房形成直接競爭，進一步拉長成交周期。在解決方案層面，地方國資可以采取“收儲”方式，定向聚焦這類房源的去化。短期來看，當下需暫緩機構公開批量賣房，優先推進收儲對接；中長期則需建立常態化存量房收儲機制，結合 REITs 等金融工具盤活資產，順應行業高質量轉型趨勢。