北京土地市場迎久違高熱“鏖戰”

　　北京商報記者 王寅浩 李晗

　　11月25日，位于東三環與東四環之間的朝陽區松榆里一宗稀缺住宅用地，經過7家房企、長達2小時、共計166輪的激烈競價，最終被懋源以50.24億元的價格收入囊中，成交溢價率高達18.21%。這場白熱化的競爭不僅刷新了近期北京土地市場的競價輪次紀錄，更將區域樓市的熱度與未來房價預期推向新高。業內分析指出，該區域已連續兩年無新增住宅用地供應，且周邊二手房市場以房齡超30年的“老破小”為主體，改善型需求被嚴重抑制。此次松榆里地塊入市，市場普遍預測，該項目未來售價或將突破10萬元/平方米。北京土地市場迎來一場久違的高熱“鏖戰”。

　　2小時持續競價

　　出讓文件顯示，松榆里地塊土地面積約2.89萬平方米，規劃建筑面積8.08萬平方米，容積率2.8，用地性質為二類城鎮住宅用地，起拍價42.5億元。

　　在正式競拍前，招商蛇口與中建玖合已先后公開招標計劃，展現出積極的拿地意向。此外，建發房產、懋源、首開股份、越秀+建工聯合體、中海、金隅等6家房企也明確表達了競買意愿。該地塊在競價開始前已累計獲得6次報價，市場熱度初步顯現。

　　進入現場競價環節前，中海退出競買，其余7家房企繼續角逐。競拍開始后一小時內，中建玖合與懋源迅速展開激烈競爭，交替出價，其他房企則暫時觀望。

　　競拍過半后，金隅打破僵局加入競價，形成中建玖合、懋源、金隅三方競爭的局面。進入沖刺階段，中建玖合退出，越秀適時加入競爭。從整體舉牌頻率來看，懋源的拿地意愿最為強烈。經過2小時、共166輪競價，懋源最終以50.24億元競得該地塊，成交溢價率達18.21%。

　　從區位來看，松榆里地塊優勢顯著。其毗鄰北京工業大學，軌道交通十分便利：距離地鐵14號線北工大西門站僅約100米，可直達望京、國貿、北京南站等核心區域。此外，地塊北側還規劃有地鐵11號線站點，未來有望形成“雙地鐵”布局，進一步提升出行便捷度。

　　生活配套方面，地塊周邊2公里范圍內聚集了朝陽合生匯、燕莎奧特萊斯、芳圓里ID MALL等多個商業綜合體，可滿足多元消費需求。醫療資源方面，周邊有中國醫學科學院腫瘤醫院(三甲)、垂楊柳醫院等優質醫療機構。教育資源方面，垂楊柳中心小學、匯文中學朝陽分校、北工大附中等學校覆蓋了從小學到高中的教育階段。

　　值得關注的是，該地塊出讓文件中明確提出鼓勵設置下沉庭院。中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，通過利用地下空間實現與規劃文化用地的連通，體現了“好房子”的建設導向。預計項目將結合下沉式景觀、公共空間及地鐵接駁系統，打造獨特的社區品質。

　　未來售價或突破10萬元

　　松榆里地塊位于朝陽區東三環與東四環之間，屬于北京核心CBD區域。該區域商務功能成熟，商業配套完善，集聚了大量高端寫字樓、商業中心及國際企業總部。

　　據北京商報記者不完全統計，目前北京CBD區域在售新房項目僅有能建·東譽府。該項目為北京首個全現房銷售項目，于2021年拿地、2025年入市，總戶數僅98套，戶型面積為102平方米、130平方米和160平方米三種。

　　盡管能建·東譽府在戶型設計和園林配套等方面與近年入市的“好房子”項目存在一定差距，但其成交均價仍為開發商帶來了較為可觀的利潤空間。北京市住建委官網信息顯示，該項目當前成交均價約為10.78萬元/平方米。回溯其2021年拿地時，銷售指導價為10.66萬元/平方米，實際成交價略高于指導價，保障了開發商的盈利水平。

　　2023—2024年期間，CBD區域無新增住宅用地供應，土地市場持續低迷。這一局面在2025年略有緩解：9月5日，首開股份以底價4.45億元競得朝陽區呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊。不過，該地塊規劃建筑面積僅約0.76萬平方米，對緩解區域改善型住房需求的作用有限。

　　從市場供應結構看，該區域新房源稀缺，老舊二手房正集中進入更新置換周期。以松榆里地塊附近的松榆里社區為例，某頭部房產中介數據顯示，該社區目前在售房源共45套，其中60平方米以下戶型占絕大多數，70平方米及以上戶型僅9套。社區建筑年代集中在1990年至2013年，當前均價約為4.82萬元/平方米。

　　張凱表示，項目周邊以“老破小”二手房為主，如松榆里小區總價230萬元左右的房源占比超過六成，房齡普遍在30年以上。區域新房供應短缺，反映出存量住房老化與改善型需求之間的結構性錯配。基于此，松榆里地塊后續預計將推出120—180平方米的改善型戶型，填補區域市場空白。結合區域行情分析，未來項目售價預計在10萬—12萬元/平方米區間。