斷供保房，風(fēng)險(xiǎn)重重

　　斷供保房正成為部分購房者試圖擺脫債務(wù)困境的“救命稻草”。在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整與經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的疊加影響下，一批在房價(jià)高位入市的購房者，因無力持續(xù)償還房貸而瀕臨斷供。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從按欠款金額收費(fèi)的單次服務(wù)，到號稱“全程護(hù)航”的長期套餐，各類法務(wù)團(tuán)隊(duì)以“債務(wù)優(yōu)化”“法律干預(yù)”“資產(chǎn)保全”為名，密集瞄準(zhǔn)該困境群體。這些服務(wù)聲稱能通過延緩司法拍賣程序、對接“配資回購”、搭建“第三方代持”等方式，實(shí)現(xiàn)“保房”效果。

　　然而，看似“兩全”的操作背后，卻暗藏多重不可控的風(fēng)險(xiǎn)，購房者不僅面臨征信受損、失信懲戒的代價(jià)，更可能因協(xié)議無效、機(jī)構(gòu)違約導(dǎo)致房產(chǎn)徹底流失。在這場看似“保房”的操作中，購房者實(shí)則陷入一場風(fēng)險(xiǎn)未知的豪賭，而主動(dòng)與銀行協(xié)商、通過正規(guī)渠道處置資產(chǎn)，才是實(shí)現(xiàn)債務(wù)“軟著陸”的正道。

　　“幫業(yè)主保房”生意興起

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，一種名為“幫業(yè)主保房”的服務(wù)開始興起。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在債務(wù)重組、停息掛賬外，有不少法務(wù)團(tuán)隊(duì)開始營銷起斷供保房的生意。

　　“三年前，我們團(tuán)隊(duì)主要幫銀行處理不良資產(chǎn)，推動(dòng)法拍房流程是核心業(yè)務(wù)。”從業(yè)多年的法務(wù)人員張敏(化名)透露。然而，形勢正在轉(zhuǎn)變，如今越來越多的購房者主動(dòng)咨詢?nèi)绾卧跀喙┖蟊Ｗ∽约旱淖》浚�這類客戶多為在房價(jià)高位時(shí)入市，用多年積蓄支付首付，月供更占到家庭月收入的50%以上，一旦遭遇失業(yè)、降薪等突發(fā)變故，立刻陷入還款困境，甚至面臨房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　尤其，隨著近年來各地房價(jià)的調(diào)整，一些遭遇房價(jià)“深跌”的購房者還將面臨“房不抵貸”的情況，也就是賣了房依舊不能償還全部欠款。同時(shí)，二手房出售時(shí)間長等諸多因素的疊加，讓部分購房者難以希冀賣房“解套”。于是，“斷供保房”成為目前一些購房者最為迫切和現(xiàn)實(shí)的訴求。

　　“我們提供的斷供保房服務(wù)，通常按當(dāng)前欠款金額的1%—5%收取服務(wù)費(fèi)，以一筆190萬元的房屋欠款為例，服務(wù)費(fèi)用區(qū)間為1.9萬—9.5萬元。”張敏表示。

　　斷供保房目標(biāo)客戶多為明顯資不抵債、靠“拆東墻補(bǔ)西墻”勉強(qiáng)維持還貸的購房者，他們往往續(xù)貸和拆借成本高昂，難以承受進(jìn)一步的資金壓力，因此希望通過債務(wù)優(yōu)化、法律援助以及執(zhí)行程序干預(yù)等方式，爭取更多的時(shí)間與空間。

　　為了評估客戶是否具備操作空間，法務(wù)人員通常會(huì)要求客戶填寫“初審表”。該表格需詳細(xì)列明房產(chǎn)當(dāng)前所處的法律階段，處于訴前協(xié)商、訴訟進(jìn)行中，還是已進(jìn)入執(zhí)行程序。同時(shí)，還要明確負(fù)債類型，例如抵押經(jīng)營貸還是住房按揭貸款，并提供借款期限、貸款總額、每月利息、已還期數(shù)、逾期時(shí)長、未還本金等關(guān)鍵信息。此外，還需了解客戶是否存在其他形式的債務(wù)，如信用貸或信用卡欠款，以便全面評估整體償債能力與風(fēng)險(xiǎn)敞口。

　　不同機(jī)構(gòu)的服務(wù)模式也存在差異，與張敏所在的團(tuán)隊(duì)不同，另一家專注于債務(wù)優(yōu)化的團(tuán)隊(duì)推出更為系統(tǒng)化的服務(wù)套餐。法務(wù)人士王浩(化名)介紹，該套餐主要面向房貸尚未逾期，但已出現(xiàn)明顯還款困難的“負(fù)資產(chǎn)”購房者。收費(fèi)結(jié)構(gòu)分為兩部分，首先收取980元的建檔費(fèi)，用于法務(wù)團(tuán)隊(duì)對客戶的房產(chǎn)狀況、貸款合同細(xì)節(jié)、所在地司法及房產(chǎn)政策等進(jìn)行全面審核，并據(jù)此制定個(gè)性化保房策略。此后，每月收取1000元的服務(wù)費(fèi)，用于持續(xù)提供法律支持與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，首期需一次性繳納6個(gè)月費(fèi)用，合計(jì)6980元(含建檔費(fèi))，形成一種長期綁定的服務(wù)關(guān)系。

　　值得注意的是，并非所有客戶都適用同一套方案，是否采用“保房”策略，需根據(jù)房源屬性與客戶財(cái)務(wù)狀況量身定制。例如，若房產(chǎn)非唯一住房且資產(chǎn)大于負(fù)債，可在保房期間擇機(jī)出售；若位于一二線城市核心地段、具備學(xué)區(qū)、交通、品牌等優(yōu)質(zhì)配套，房產(chǎn)仍有增值潛力，則更傾向于自籌資金達(dá)成和解，后續(xù)再?zèng)Q定持有或出售。

　　談及斷供保房生意興起的原因，北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅表示，該業(yè)務(wù)本質(zhì)上是通過法律技術(shù)手段延緩債務(wù)危機(jī)，試圖將已抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離，實(shí)質(zhì)上是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的債務(wù)規(guī)避手段，既缺乏法律保障，又可能進(jìn)一步加劇購房者的損失。

　　蘇商銀行特約研究員高政揚(yáng)認(rèn)為，斷供保房業(yè)務(wù)的核心本質(zhì)，是通過人為拉長催收流程與司法程序周期，延緩銀行資產(chǎn)回收進(jìn)度，這類操作會(huì)大幅提升銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。若客戶利用程序漏洞阻礙法拍、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)控制權(quán)等，將致使抵押物難以及時(shí)變現(xiàn)，會(huì)增加銀行不良貸款處置成本。此類業(yè)務(wù)會(huì)顯著延長銀行不良貸款的處置周期，加重資金占用成本，且可能導(dǎo)致最終資產(chǎn)回收率過低，給銀行造成實(shí)質(zhì)性損失。

　　“配資回購”操作暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、部分購房者陷入債務(wù)困境的背景下，司法拍賣房產(chǎn)正逐漸從邊緣走向大眾視野。在斷供保房的流程中，便涉及司法拍賣這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　據(jù)北京商報(bào)記者獲取的多份斷供保房服務(wù)方案，該類業(yè)務(wù)的整體流程大致可分為三個(gè)階段。首先是延緩周期階段，在購房者無力還款但尚未正式逾期時(shí)，法務(wù)團(tuán)隊(duì)便提前介入，通過申請財(cái)產(chǎn)保全復(fù)議等方式，干擾或延緩司法程序推進(jìn)。將原本可能在一年內(nèi)完成的法拍流程拉長，為購房者爭取緩沖時(shí)間。

　　當(dāng)延緩手段難以持續(xù)、房屋最終進(jìn)入司法拍賣程序后，便進(jìn)入第二階段，法拍回購階段。在此階段，法務(wù)團(tuán)隊(duì)會(huì)協(xié)助原購房者利用他人身份參與競拍。一位法務(wù)人員透露，經(jīng)過團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，法拍房通常以評估價(jià)的約7折成交，遠(yuǎn)低于市場正常售價(jià)。競拍成功后，房屋雖在法律上已轉(zhuǎn)移至第三方名下，但原購房者仍可繼續(xù)居住，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、使用權(quán)保留的操作模式。

　　同時(shí)，第三階段，債務(wù)優(yōu)化階段同步展開。在此期間，法務(wù)團(tuán)隊(duì)還會(huì)嘗試與銀行協(xié)商，推動(dòng)債務(wù)重組，爭取減免部分剩余債務(wù)，從而幫助原購房者減輕整體負(fù)擔(dān)。

　　“該方案可實(shí)現(xiàn)長期甚至永久保房。”王浩強(qiáng)調(diào)，若房屋進(jìn)入法拍并成交，團(tuán)隊(duì)將啟動(dòng)“配資回購”機(jī)制，提供資金支持協(xié)助客戶以低于市場價(jià)競拍回房產(chǎn)。

　　那么，協(xié)助第三方低價(jià)回購、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移但實(shí)際控制權(quán)不變的情況是否存在？北京商報(bào)記者咨詢了多位銀行相關(guān)部門人士，得到了否定的答案。

　　“近兩年受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)行業(yè)下行等背景的影響，訴訟案件有所增加，也導(dǎo)致了銀行不良資產(chǎn)出現(xiàn)上升。”一家銀行資產(chǎn)保全部門人士直言，“當(dāng)前斷供主力并非普通自住家庭，而是早年高杠桿‘炒房者’，炒房者買房不是為了住，而是靠租金覆蓋月供，現(xiàn)在租金跌了、房子難租，杠桿撐不住，干脆‘躺平’斷供，這些房產(chǎn)最終變?yōu)榈謧�資產(chǎn)進(jìn)行公開掛牌競價(jià)，大多數(shù)法拍房在司法拍賣階段就被買走了。”

　　他進(jìn)一步解釋稱：“司法拍賣是公開、透明、強(qiáng)制性的執(zhí)行程序，所有交易結(jié)果均需經(jīng)法院裁定確認(rèn)，并在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成產(chǎn)權(quán)變更。不存在所謂‘代持’‘回租保留控制權(quán)’等灰色操作空間。即便原購房者私下與競買人達(dá)成某種協(xié)議，銀行和法院也不會(huì)認(rèn)可或參與其中。”

　　同時(shí)，該操作暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)，高政揚(yáng)進(jìn)一步表示，第三方競拍成功后，若發(fā)生違約或擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況，原購房者的居住權(quán)可能被依法剝奪。若原購房者與第三方未簽訂權(quán)責(zé)清晰的回購協(xié)議，產(chǎn)權(quán)歸屬與使用權(quán)分離的狀態(tài)極易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，導(dǎo)致原購房者的合法權(quán)益受損。

　　在王德悅看來，此類“配資回購”的承諾更是經(jīng)不起推敲，房價(jià)波動(dòng)遠(yuǎn)超可控范圍，若法拍價(jià)格高于機(jī)構(gòu)資金池的上限，機(jī)構(gòu)要么加收用戶費(fèi)用，要么直接違約；在極端低價(jià)情況下，機(jī)構(gòu)甚至可能親自參與競拍以轉(zhuǎn)賣獲利，而非真正幫助用戶回購房產(chǎn)。

　　代價(jià)遠(yuǎn)不止征信受損

　　乍看之下，斷供保房似乎為深陷債務(wù)泥潭的購房者提供了一條“軟著陸”的退路，但從實(shí)際情況來看，該行為絕非無痛解方，背后交織著征信污點(diǎn)、失信懲戒乃至房產(chǎn)徹底流失等多重隱患。

　　一旦借款人單方面停止償還房貸，銀行系統(tǒng)將立即記錄逾期信息，個(gè)人征信報(bào)告隨即“變黑”。不僅如此，法院若介入執(zhí)行程序，借款人的名下銀行卡、支付寶、微信等常用支付賬戶均可能被依法凍結(jié)；情節(jié)嚴(yán)重者，還將被納入失信被執(zhí)行人名單，進(jìn)而受到高消費(fèi)限制。

　　張敏也提到，“斷供后客戶征信會(huì)產(chǎn)生逾期記錄，短期內(nèi)會(huì)影響未來在銀行體系內(nèi)的貸款、信用卡申請”。

　　更值得警惕的是，圍繞斷供保房衍生出的灰色產(chǎn)業(yè)鏈，正悄然放大購房者的潛在損失。王德悅進(jìn)一步指出，對購房者而言，選擇斷供保房還可能面臨不少隱性風(fēng)險(xiǎn)，高額服務(wù)費(fèi)可能付諸東流，機(jī)構(gòu)失聯(lián)或拖延戰(zhàn)術(shù)失效，房產(chǎn)仍將被法拍；第三方控制房產(chǎn)后可能違約，主張實(shí)際產(chǎn)權(quán)或?qū)⒎慨a(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)賣給他人；購房者與第三方之間的協(xié)議難以獲得法律保障。

　　高政揚(yáng)也持有同樣觀點(diǎn)。他表示，在法拍階段，若第三方低價(jià)競拍成功后，雙方未簽訂條款完善、權(quán)責(zé)明確的回購協(xié)議，房產(chǎn)可能被第三方實(shí)際占有或擅自轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致原購房者徹底失去居住權(quán)。若債務(wù)重組談判最終失敗，銀行仍有權(quán)依法追索剩余貸款本金及產(chǎn)生的利息，屆時(shí)原購房者的整體負(fù)債可能進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)壓力加劇。

　　“對于陷入還款困境的購房者，應(yīng)主動(dòng)與銀行協(xié)商調(diào)整還款方案。若因不可抗力導(dǎo)致無法按時(shí)還貸，可向銀行申請延期還貸，或協(xié)商適度下調(diào)貸款利率、調(diào)整還款方式，以降低月供壓力；也可申請貸款展期，有效緩解短期還款壓力，合理處置資產(chǎn)。若資產(chǎn)負(fù)債率已超出合理范圍，可通過正規(guī)渠道出售房產(chǎn)，或轉(zhuǎn)讓給具備合法資質(zhì)的專業(yè)資產(chǎn)處置公司，避免通過灰色渠道進(jìn)行低價(jià)回購而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。”高政揚(yáng)如是說道。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)建議，近年來，監(jiān)管已多次明確鼓勵(lì)銀行與借款人就還款困難問題進(jìn)行協(xié)商，因此，面對房貸違約風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)與銀行溝通協(xié)商，才是合法、有效且可持續(xù)的解決之道。

　　對購房者而言，在資產(chǎn)負(fù)債失衡的情況下，應(yīng)通過正規(guī)渠道出售房產(chǎn)，或委托具備資質(zhì)的資產(chǎn)處置公司進(jìn)行合規(guī)轉(zhuǎn)讓，避免落入灰色操作的圈套；唯有堅(jiān)持合法、透明、協(xié)商的原則，才能真正實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控、權(quán)益可保的“軟著陸”。

　　北京商報(bào)金融調(diào)查小組