退市邊緣的中交地產仍在為“千億”目標買單

2025-04-24 14:38:11 21世紀經濟報道

　　退市邊緣的中交地產仍在為“千億”目標買單 　

　　4月22日晚間，正在籌劃重大資產重組的中交地產，終于公布了交易預案。

　　預案顯示，中交地產擬將旗下的房地產業務轉讓給控股股東中交房地產集團有限公司(即“中交房地產集團”)，這筆資產共涉及51家公司，資產規模較大。公告還披露了中交房地產集團的財務狀況。

　　雖然中交地產并未公布交易價格，但業界普遍預計在百億量級。這也是近年來房地產資產重組案例中，涉及規模較大的一宗。

　　今年年初，中交地產宣布，2024年出現資不抵債，公司股票有可能被實施退市風險警示。同時，公司將籌劃重大資產重組，將房地產業務轉讓給控股股東，并聚焦物業服務、資產管理與運營等輕資產業務。

　　4月17日，在發布三次退市風險警示后，中交地產的股票簡稱正式變更為“*ST 中地”。

　　中交地產是基建央企中交集團旗下的房地產企業，此前發展不溫不火，但在2019年提出沖擊千億規模的目標。

　　自2019年開始，中交地產的歸母凈利潤連續六年下滑，最近兩年更是出現虧損。隨著公司走向資不抵債，重組也成為無奈之選。

　　千億野心

　　中交集團旗下共有綠城中國、中交地產等兩家房地產上市平臺。其中，綠城中國是經由收購而來。2014年，備受關注的“融綠之爭”落下帷幕，融創退出對綠城的收購，中交、九龍倉入局。此后，中交集團通過增持，逐漸成為綠城大股東。

　　中交地產則屬于中交集團的“嫡系”。中交集團旗下原本有多家房地產開發企業，后通過整合，在2018年形成“中交集團—中交房地產集團—中交地產”的三級控制體系。

　　在中交集團的定位中，綠城專注于中高端商品房的開發，中交地產則專注于剛需產品，并承擔保障房建設的任務。兩者形成互補。

　　2019年，李永前成為中交集團董事長、總裁。李永前出自中交集團體系，曾在2015年被委派至綠城任職，一度擔任執行總裁。

　　回歸當年，李永前就提出，“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三”。

　　而在他到來前的2018年，中交地產的銷售規模僅為149億元。

　　為實現這一目標，中交地產在隨后幾年加快了拿地步伐。2020年，中交地產實現權益銷售額371億元，當年的權益拿地支出就有252.54億元，拿地銷售比達到0.68。隨后幾年，中交地產不再公布拿地支出，但公司在手項目數量快速增長。2019年，中交地產持有項目55個，到2021年就超過了100個，兩年間幾乎翻了一倍。

　　隨著項目增多，中交地產的銷售規模也有所提升。2021年，公司實現權益銷售金額398億元，全口徑銷售規模則達到560億元，但這一規模仍然無法排進前50。

　　2021年下半年開始，信貸環境收緊，房地產市場進入深度調整期。手握大量土儲的中交地產，規模未能更進一步。2022年和2023年，中交地產的權益銷售金額分別為296.65億元、273.56億元，全口徑銷售也只有458.82億元、373.61億元，距離千億目標漸行漸遠。

　　被蠶食的利潤

　　在規模擴張的過程中，中交地產曾經從龍湖、綠城、陽光城、旭輝、萬達等民營房企引入不少職業經理人。現任總裁徐愛國便是從陽光城加盟，不少城市和區域公司的一把手，也來自民營房企。

　　但有些職業經理人未能很好地融入。

　　中交地產某離職員工向21世紀經濟報道記者表示，中交地產一直在沿用央企的薪酬機制，職業經理人的收入水平普遍低于民營房企，甚至低于行業平均水平。

　　真正令中交地產的業績陷入困境的，還是市場調整。

　　2023年中交地產僅拿了兩塊地，2024年沒有拿地。這期間，公司以消化庫存為主，但項目去化速度很慢，且價值折損較大。

　　有機構分析了中交地產在鄭州兩個項目——濱河春曉春熙苑、濱河春曉曉月苑。這兩個項目為中交在2020年初獲得，樓面價分別為7500元／平方米和8200元／平方米。目前，兩個項目仍有約12萬平方米的可售面積。算上各種成本，項目的單方成本分別在1.82萬元／平方米和1.96萬元／平方米，而當前項目周邊的二手房價格，僅在1.5萬元／平方米左右。

　　目前中交地產旗下的項目數量有117個，前述機構稱，有類似情況的不在少數。

　　自2019年開始，中交地產的歸母凈利潤連續六年下滑。2023年，中交地產虧損16.73億元，多年來首次虧損。2024年的虧損額更是達到51.79億元。

　　同時，由于項目銷售情況不及預期，去年中交地產對于各個項目公司計提存貨跌價準備，總規模達34.96億元。

　　變革前夜

　　中交地產業務整合的端倪，很早就已出現。

　　2024年1月，中交集團黨委書記、董事長王彤宙說，中交房地產要深刻領會房地產行業供求關系發生的變化，加快新發展模式的建立。

　　當年9月11日，中交地產發布公告稱，擬收購中交物業100%股權。中交地產稱，此項交易將實現房地產業務產業鏈的延伸，符合公司經營發展的需要和長遠發展戰略規劃。

　　該公告發布的第二天，執掌5年的董事長李永前提出辭職，辭職后不再擔任公司及控股子公司任何職務。李永前的任期至2025年2月，此次為提前卸任。

　　出自中交集團體系內的郭主龍成為新任董事長。

　　此后不久，監管層推出一系列促進樓市止跌回穩的政策，中交地產也試圖借此機會強化銷售，擴充現金流。在10月底的中交集團2024年三季度經濟運行分析會上，王彤宙指出，要加快資金回流，緊緊把握房地產“止跌回穩”的政策“窗口期”，全力推動房地產業務扭轉困局。

　　到11月，一場大范圍的人員變動和架構調整正式展開。中交地產總裁汪劍平被調整為執行總裁。兩名原執行總裁一上一下，徐愛國升任總裁，孫衛東則擔任副總裁。兩名副總裁何平、王劍辭任，楊光澤、陳玲遞補。另有三名董事辭職，兩名監事也被更換。

　　此外，中交地產還對總部管理職能部門進行了相應調整，調整后共設部門18個。